Co dalej z Kredytem na Start? Beneficjenci nadal w zawieszeniu

W przypadku wszystkich chętnych było więcej niż środków. To spowodowało zakończenie „długodystansowego” programu Rodzina na Swoim w 2012 roku. Wprowadzony w 2014 roku program Mieszkanie dla Młodych był raczej średniodystansowy, bowiem przewidywał już półroczne pule środków: to powodowało wyścigi do kasy pod koniec każdego półrocza. Jednak dopiero program Bezpieczny Kredyt 2% zmusił chętnych do prawdziwego sprintu: środki przeznaczone na dwa lata wyczerpały się w sześć miesięcy. I tak prawdziwy koniec programu nastąpił już w styczniu 2024 roku. Start kolejnego zapowiedziano na 1 lipca, jednak do jego uruchomienia nie doszło.

CZYTAJ RÓWNIEŻ: Z powodu zmian na rynku deweloperzy mieszkaniowi optymalizują plany?

Strach przed rozkręceniem spirali cen

Przeciwnicy nowego programu rządowego zgłaszali obawy przede wszystkim przed jego cenotwórczym charakterem. Każdy z wcześniej realizowanych powodował wzrost popytu, a jego nagłe zwiększanie popytu, przy mało elastycznej i zbyt niskiej podaży prowadziło do wzrostu cen, co najlepiej udowodnił Bezpieczny Kredyt 2%.

BK2%, w którym limity cen nieruchomości ustalono na 700-800 tys. zł, wywindował ceny małych, najbardziej poszukiwanych lokali i praktycznie wykluczył z udziału w programie większe rodziny poszukujące mieszkań 3-4 pokojowych. W tej cenie nie było żadnej oferty deweloperskiej. Jeśli spojrzymy w przeszłość, z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych. Obowiązujące w nim limity cen dla największych miast były ustalane na zbyt niskich poziomach, przez co za kredyt w ramach MdM można było kupić tylko 5-10 proc. dostępnych

Złudne nadzieje?

Czynnikiem hamującym popyt w przypadku Kredytu na Start miały być zarówno limity dochodów, ceny metra kwadratowego, jak i ograniczona pula środków, przeznaczonych do rozdysponowania tym razem w terminach kwartalnych. Czy to dostateczne zabezpieczenie?

– Szacujemy, że około 10-15 proc. potencjalnych klientów rzeczywiście jeszcze czeka na wprowadzenie programu „Kredyt na start”. Nie przeceniałbym jednak jego wpływu na sektor mieszkaniowy – powiedział we wrześniu br. Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii. – Z rządowego wsparcia, podobnie jak w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, będzie mogła skorzystać tylko określona grupa osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Mamy już listopad. Dla tych, którzy odłożyli decyzję o zakupie, mimo że mogliby dostać kredyt hipoteczny – to miesiące trwania w zawieszeniu.

Falstart już na wstępie?

Przy tworzeniu programów rządowych kluczowe jest opracowanie długoterminowego i stabilnego planu wsparcia, który będzie przewidywalny dla wszystkich uczestników rynku. Rządowe inicjatywy mogą odegrać ważną rolę w zwiększaniu dostępności mieszkań, nie chodzi jednak tylko o pieniądze. Obecnie najlepszym wsparciem dla nabywców jest zapewnienie odpowiedniej podaży gruntów oraz uproszczenie procedur administracyjnych.

O uwolnienie gruntów, które są w posiadaniu państwa, samorządów czy spółek skarbu państwa branża deweloperska apeluje od lat.

–  Apelujemy także o rozsądek przy sporządzaniu planów zagospodarowania przestrzennego – mówi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic. – Już dziś wiemy, że przygotowywane nowe plany ogólne oparte są o nieaktualne bądź zaniżone liczby dotyczące ilości mieszkańców na danym terenie. Planiści opierają się na danych dotyczących spadku urodzin w Polsce, ale to że rodzi się nas mniej oznacza, że będziemy musieli jeszcze bardziej otworzyć rynek pracy na obcokrajowców, a to oznacza zwiększenie liczebności miast.

Wskazane jest ograniczenie tzw. rozlewania miast, ale jest ono spowodowane tym, że pod miastem czy na obrzeżach można kupić taniej, więc zamiast ograniczać obszary zabudowy trzeba zwiększyć podaż gruntów w granicach miast. Nowy program nie pomoże w rozwiązaniu problemu dostępności mieszkań, będzie jedynie trochę mniej szkodliwy. Potrzebne jest stworzenie długofalowej polityki mieszkaniowej, a to również budownictwo spółdzielcze, TBS-y, REIT-y czy mieszkania komunalne. Są to rozwiązania dla osób, których nie stać na kredyt, a na mieszkania komunalne mają zbyt wysokie dochody. Przejście tych osób na taki „rynek” odciąży rynek komercyjny, a tym samym zwiększy dostępność mieszkań do zakupu czy najmu. Niezbędny jest system ulg podatkowych związanych z zakupem np. pierwszego mieszkania, czy wpłatą do spółdzielni i myślenie całościowe a nie „dosypywanie” pieniędzy.

Branża nieruchomości bardziej niż na start rządowego programu czeka na obniżkę stóp procentowych, co zwiększyłoby zdolność nabywczą i obniżyłoby koszt kredytów. Stopy procentowe, a tym samym oprocentowanie kredytów, wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. Ogłaszanie programów rządowych, takich jak „Na start”, bez określonego harmonogramu oraz przesuwanie terminów ich wprowadzenia, stworzyło tylko znaczną niepewność na rynku.