Statystycznie ceny mieszkań nadal rosną. Iluzja czy prawda?

Według kilku opublikowanych raportów w II kwartale wzrost ceny 1 m kw. wyniósł już tylko 1,4 proc. Według statystyki przytoczonej w  Kwartalniku mieszkaniowym (autorzy: Polityka INSIGHT, Otodom i OLX) w poprzednim kwartale można było mówić o wzroście cen rzędu 1,8 proc., a w I kwartale 2024 – 3,2 proc. za metr kwadratowy.

Statystycznie ceny rosną

Również z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ogłoszeniach sprzedaży wciąż przeważają wzrosty cen. Jego autorzy odnotowali je we wrześniu w 11 wśród 17 badanych miast:  przeciętna cena wzrosła od 1 proc. (Bydgoszcz, Katowice, Wrocław) do 6 proc. (Radom). Natomiast w 6 miastach ceny spadły, w tym – w Gdańsku (o 0,1 proc.) i Gdyni (- 6 proc.). W strefie spadków znalazły się także: Warszawa (- 0,1 proc.), Toruń (- 0.5 proc.), Szczecin (- 1 proc.) i Kraków (-2 proc).

– Największy spadek miesiąc do miesiąca wystąpił w Gdyni i wyniósł aż - 6,2 proc. Jest to efekt tego, że w sierpniu do sprzedaży trafiły tam drogie oferty w inwestycjach premium, co przełożyło się w poprzednim raporcie w kontekście aż 10 proc. wzrostów. Z kolei we wrześniu przeciętna cena znacząco się cofnęła, ponieważ w nowo dodanych ogłoszeniach nie było już tak dużo drogich ofert premium – twierdzą autorzy raportu.

Można to potraktować jako chwilowe odchylenie wahadła, a teraz powrót do stałej tendencji. Jest to również dowód na to, jak duży wpływ na średnią czy przeciętną cenę mają wprowadzane na rynek nowe inwestycje z sektora premium, jeżeli zestawienie obejmuje cały rynek nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, że ogłoszenia wystawiają sprzedający, którym zależy na utrzymaniu wrażenia, że mieszkania drożeją. W rzeczywistości liczba kupujących jest ograniczona. Ci, którzy obecnie kupują na rynku wtórnym, nierzadko mogą wynegocjować nawet ponad 10 proc. obniżki od ceny ofertowej – twierdzą autorzy cytowanego wyżej raportu.

Nie tylko ceny ofertowe rosną!

Inne opinie prezentują twórcy kolejnego opracowania, dotyczącego rynku wtórnego, tym razem opierając się już na cenach realnych, czyli transakcyjnych. Wstępne wyniki kwartalnego raportu Barometr Metrohouse i Credipass za III kw. 2024 r. dowodzą, że oczekiwanie na spadki cen na rynku wtórnym mieszkań jest ich zdaniem złudne. W transakcjach przeprowadzanych przez pośredników sieci Metrohouse w czterech na pięć analizowanych miast ceny są wyższe niż przed kwartałem. Najwyższe wzrosty cen kw./kw. widoczne są w Gdańsku i w Krakowie. W Gdańsku za m kw. płacimy już średnio 12 888 zł – czyli o 6,5 proc. więcej niż przed kwartałem i 21,8 proc. więcej niż przed rokiem. W Krakowie średnia w transakcjach wzrosła do 14 787 zł (6 proc.), a ceny w ciągu ostatnich 12-stu miesięcy średnio o 20,5 proc. Rekordzistą wzrostów r/r jest Warszawa (26,8 proc.). Obecnie za m kw. należy zapłacić średnio 16 565 zł. Miastem, które jako jedyne z pięciu analizowanych w tym zestawieniu odnotowuje spadki jest Łódź, gdzie w III kw. były p 1,1 proc. niższe niż na wiosnę.

– Obserwowane wzrosty średnich cen w transakcjach to też następstwo zmian w koszykach transakcyjnych, gdzie mocną pozycję mają mieszkania o podwyższonym standardzie. W erze wysokich stóp procentowych oraz coraz wyższych cen nieruchomości najmniej stabilną częścią rynku jest sektor mieszkań popularnych adresowany głównie do klientów finansujących zakup za pomocą kredytu hipotecznego – twierdzą jednak do raportu cytowanego wcześniej (Expander.pl i Rentier.io). W przypadku cen ofertowych przeciętne zmiany kwartalne są również  stosunkowo niewielkie. Dla dużych mieszkań był to wzrost o 1,55 proc. dla średnich o 2,42 proc. a dla małych o 2,24 proc., ale rozkłada się to różnie w poszczególnych miastach. Najmocniej zdrożały średniej wielkości lokale w Katowicach (19 proc.) oraz wszystkie typy mieszkań w Sosnowcu (małe 14 proc., duże 11 proc., średnie 8 proc.).

Z kolei największe spadki odnotowaliśmy w przypadku dużych lokali w Radomiu i Gdańsku (po -5 proc.) oraz średniej wielkości lokali w Białymstoku (-3 proc.).

CZYTAJ TEŻ: Ceny kawalerek biją rekordy. W Gdańsku to już prawie 20 tys. zł za m kw.

Duże wrażenie wciąż robią zmiany roczne

Zdaniem analityków z Metrohouse i Credipass wzrost cen w skali roku przekroczył 20 proc. (21,8 proc.). Tylko w Warszawie odnotowali oni jeszcze większy progres (26,8 proc.), a uważany dotychczas za rekordowy w skali kraju Kraków uplasował się dopiero na 3. miejscu ( + 20,5 proc.). Za nim znalazła się Łódź ze wzrostem cen o 12 proc., podczas gdy dla Wrocławia była to zmiana w skali 7,9 proc.

Warto również poznać zdanie pośredników co do skuteczności mediacji cenowych ze sprzedającymi mieszkania na rynku wtórnym. Okazuje się, że w Gdańsku najtrudniej jest coś utargować! O ile w Łodzi średnia obniżka ceny transakcyjnej w stosunku do ofertowej wyniosła 3,5 proc., a we Wrocławiu 2 proc. - w Gdańsku tylko 0,8 proc. (dla pełnego obrazu w Warszawie można stargować ok. 1,5 proc., Krakusi są twardsi, skłonni obniżyć cenę mieszkania tylko o 1 proc.).

Podwyżki średnich cen zależą też od metrażu. Małe i średnie mieszkania są średnio o 15 proc. droższe niż przed rokiem, a duże o 13 proc. Rekordzistą są małe lokale w Katowicach, które zdrożały aż o 34 proc. Z kolei na drugim biegunie mamy duże mieszkania w Radomiu, które są „tylko” o 4,9 proc. droższe niż przed rokiem.

A co na rynku pierwotnym?

Z kolei deweloperzy wciąż niechętnie oficjalnie zmieniają cenniki, ale ceny jednak...obniżają. Analitycy zwracają uwagę na strategię tych zmian: robią to w sposób, który nie wpływa na statystyki.

W ramach promocji coraz lokale i... coraz więcej reklam, Nawet takich, w których pojawia się określenie: „tanie mieszkania”. Tylko, że tych naprawdę „tanich” jest coraz mniej.

O ile jeszcze przed rokiem (dane bigdata.rynekpierwotny.pl z grudnia 2023 r.) mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł/m miały w Trójmieście spory udział w rynkowej ofercie – 19 proc. (a więc niemal co 5. mieszkanie można było zaliczyć do tańszych, bo trudno powiedzieć, że tanich) to obecnie mają już tylko 6 proc. udział w rynku. Na podobnym poziomie utrzymuje się pula mieszkań z ceną 10-12 tys. zł/m kw. (odpowiednio 25 proc. i 24 proc.), skurczył się jednak znacznie udział lokali z przedziału cenowego 12-15 tys. zł/m kw. (z 28 do 15 proc.). Natomiast utrzymuje się wielkość puli lokali wycenianych na 15-20 tys./m kw. (odpowiednio 22 proc i 23 proc.), a identyczny jest udział najdroższych, z ceną powyżej 20 tys. zł/m kw. (18 proc.). To właśnie daje efekt wysokiej średniej, jeżeli porównamy strukturę cenową Trójmiasta z innymi aglomeracjami.

Tylko w stolicy udział nieruchomości z sektora premium jest wyższy (23 proc. we wrześniu br, 20 proc. w grudniu ub.r.). W uznawanym za rekordzistę we wzroście cen w ostatnim roku Krakowie tak drogie lokale stanowią 13 proc. oferty (10 proc. przed rokiem). Fakt, warto dodać, że w grodzie Kraka nie znajdziemy już u deweloperów ofert mieszkaniowych z ceną poniżej 10 tys. zł/m kw. w ogóle, a te wyceniane na 10-12 tys. zł/m kw. stanowią tylko 4 proc. oferty!

Katarzyna Kuniewicz, kierująca działem analiz Otodom.pl, zwraca natomiast uwagę na odwrócenie się trendu na rynku pierwotnym: już we wrześniu deweloperom wzrosła sprzedaż (3,5 tys. M w skali kraju), podobne trendy widać w było październiku (ok. 4 tys. sprzedanych M). A deweloperzy wprowadzają na rynek nowe oferty i to w liczbie wyższej jest ich więcej niż sprzedanych w skali wymienionych miesięcy lokali, co oznacza, że nadal rośnie podaż nowych M. Na największych rynkach jest ich już ok. 53 tys.

Wzrosty cen mieszkań to tylko iluzja?

Na podstawie powyższych informacji można więc odnieść wrażenie, że rynek nieruchomości jest w doskonałej kondycji. To jednak, przynajmniej w ocenie praktyków, tylko iluzja. Trzeba bowiem pamiętać, że na poziom cen w ogłoszeniach mają wpływ wyłącznie sprzedający. W rzeczywistości popyt jest ograniczony, dzięki czemu ceny stanęły w miejscu, a w niektórych lokalizacjach zaczęły spadać.

– Ograniczony jest zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony osób kupujących mieszkania dla siebie. Inwestorzy stracili nadzieję na dalsze mocne wzrosty cen mieszkań w najbliższym czasie. Z kolei same zyski z wynajmu, w przypadku nowo kupowanych mieszkań, zwykle są zbliżone lub nawet niższe niż na lokatach bankowych czy obligacjach skarbowych – twierdzi Jarosław Sadowski z Expander.pl.

Z kolei popyt na mieszkania kupowane dla siebie ograniczają wysokie ceny mieszkań oraz wciąż wysokie stopy procentowe. Te ostatnie powodują, że raty kredytowe są wysokie, a dostępna kwota kredytu dość niska w porównaniu z cenami mieszkań. Sytuację nieco ratuje fakt, że znacząco rosną wynagrodzenia. Nie wszyscy mogli jednak liczyć na duża podwyżkę. Dlatego wiele osób obawia się wysokich rat i czeka na moment, gdy stopy procentowe spadną, a kredyty staną się tańsze i łatwiej dostępne.

– Ten ograniczony popyt powoduje, że choć ceny ofertowe są wysokie i zdają się nadal rosnąć, to w faktycznie dokonywanych transakcjach coraz częściej dochodzi do znaczących negocjacji ceny. Na rynku wtórnym niekiedy cenę można zbić nawet o ponad 10 proc. Szczególnie warto szukać mieszkań, które czekają na kupca od dłuższego czasu – dodaje cytowany analityk.

Warto więc sprawdzić czas ekspozycji oferty na rynku. Coraz częściej w serwisach znajdziemy informacje o obniżonych cenach.

Należy spodziewać się dalszego urealnienia cen w IV kwartale. Choć mamy do czynienia z rekordową podażą mieszkań na rynku wtórnym, nie jest to czynnik, który znacząco wpływa na kształtowanie się cen, a na pewno nie jest jeszcze odpowiednim sygnałem do ich obniżek.

– Optymistyczny jest fakt, że już na etapie ekspozycji ofert na rynku, właściciele mieszkań podejmują decyzję o obniżce ceny. Jest to efekt bezskutecznej, przedłużającej się sprzedaży, a także pokłosie wystawiania cen ofertowych w odniesieniu do rozgrzanego rynku z 2023 r., kiedy popyt na mieszkania znacząco przewyższał podaż – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Było to szczególnie widoczne w segmencie mieszkań do 600 tys. zł, których zakup umożliwiał udział w programie Bezpieczny Kredyt 2%. Zjawisko „urealniania się” cen ofertowych będzie zapewne towarzyszyć też rynkowi w ostatnim kwartale roku stwarzając dla nabywców zdecydowanych na realizację transakcji wyższe niż zwykle możliwości negocjowania ceny końcowej.

Obniżki stóp procentowych przywrócą popyt

Wiele wskazuje na to, że w przyszłym roku sytuacja się zmieni. Stopy procentowe najprawdopodobniej spadną o ok. 1 pp., co obniży raty i poprawi dostępność kredytów hipotecznych. Z jednej strony to dobra informacja ponieważ kredyty staną się tańsze i łatwiej dostępne. Jednocześnie spowoduje to jednak wzrost popytu i w rezultacie możliwości negocjacyjne będą zdecydowanie mniejsze.

– Wydaje się więc, że teraz jest dobry moment na zakup domu lub mieszkania. Jest sporo ofert, a kupujący mają przewagę negocjacyjną. Problem polega jednak na tym, że niewielu może sobie na to pozwolić – komentuje współautor jednego z przedstawionych raportów.