Ceny kawalerek biją rekordy. W Gdańsku to już prawie 20 tys. zł za m kw.

Nie ulega wątpliwości, że nadal najpopularniejsze są mieszkania kompaktowe, czyli kawalerki lub ustawne, przytulne lokale dwupokojowe do 45 m kw. W 2023 roku największą popularnością cieszyły się mieszkania dwupokojowe, obecnie deweloperzy sygnalizują coraz większą liczbę zapytań o najmniejsze metraże. Popularność kawalerek wynika z ich kompaktowej formy. Nadają się nie tylko dla singli, studentów i par, ale również dla osób starszych. Ta ostatnia grupa nabywców będzie się liczyć coraz bardziej, w związku z rosnącymi lawinowo kosztami utrzymania mieszkań, zwłaszcza dotkliwie odczuwalnych dla mieszkańców spółdzielczych bloków. Część seniorów poszukuje szans na ucieczkę z nich również ze względu na bariery architektoniczne.

CZYTAJ TEŻ: Rusza pierwszy projekt mieszkaniowy Stoczni Cesarskiej w Młodym Mieście

Program rządowy wyczyścił rynek

Faktem jest, że Bezpieczny Kredyt 2 % wydrenował z rynku małe lokale jedno i dwupokojowe, które na przełomie roku praktycznie zniknęły z rynkowej oferty. W przypadku wielu młodych osób liczy się przede wszystkim suma, którą mogą wydać na mieszkanie. A dzisiaj trudno znaleźć na rynku pierwotnym lokum za mniej niż 300 tys. zł. Dla sporej części potencjalnych nabywców to po prostu szczyt ich możliwości, pułap marzeń. Dlatego deweloperzy robili i nadal robią co mogą, aby uruchamiać i kończyć kolejne inwestycje.

Tymczasem  ceny najmniejszych mieszkań biją rekordy. W stolicy średnia cena 1 m kw. kawalerek już kilka miesięcy temu przebiła granicę 20 tys. zł/m kw. W sierpniu br. osiągnęła pułap 22 164 zł/m kw. Na drugim miejscu był Kraków ze średnią dla kawalerek 19 081 zł/m kw. W Gdańsku było to 18 880 zł/m kw. A i tak stolica województwa... zaniżała średnią dla całej aglomeracji. Dla porównania w sierpniu 2024 roku średnia cena nowego M w Trójmieście wynosiła 15 631 zł/m kw. Natomiast m kw. kawalerki uplasował się na poziomie 19 807 zł/m kw.

Wrześniowy skok cen w Gdańsku

To już przeszłość. Wg. danych portalu Rynekpierwotny.pl w ciągu zaledwie miesiąca w stolicy Pomorza średnia cena kawalerek poszła znacznie w górę podczas gdy w Krakowie zmiana była minimalna. Co to oznacza? Na rynek weszły nowe projekty, które podbiły średnią. Czyli – taniej już było...

A oto wrześniowy ranking średnich cen kawalerek w największych polskich miastach.

• Warszawa - 22 247 zł/m kw.
• Gdańsk - 19 653 zł/m kw.
• Kraków - 19 151 zł/m kw.
• Wrocław - 17 266 zł/m kw.
• Poznań - 16 578 zł/m kw.
• Katowice - 15 138 zł/m kw.
• Szczecin - 14 598 zł/m kw.
• Olsztyn - 14 046 zł/m kw.
• Toruń - 13 812 zł/m kw.
• Lublin - 13 798 zł/m kw.
• Bydgoszcz - 12 883 zł/m kw.
• Białystok - 12 783 zł/m kw.
• Łódź - 12 566 zł/m kw.
• Rzeszów - 12 420 zł/m kw.
• Kielce - 12 201 zł/m kw.
• Opole - 8 843 zł/m kw.
• Gorzów Wielkopolski - 7 400 zł/m kw.

Co zatem skłania nabywców to kupowania mniej metrów za większe pieniądze? Liczy się kwota, jaką trzeba zapłacić za lokal, a nie za metr kwadratowy. Ta nie jest szczególnie ważna dla osób, które dysponują sumą np. tylko 300 000 zł i chcą kupić jakiekolwiek lokum. Za małe mieszkanie płacimy po prostu mniej, chociaż porównując koszt nabycia takiego M do tego  z większym metrażem, okazuje się, że cena metra jest zdecydowanie wyższa.

Dlaczego kupujemy małe M

Jeżeli nie jest to mieszkanie z przyszłością – to dlaczego tak wiele osób się decyduje ryzykować? Warto spojrzeć na ofertę deweloperów pod tym kątem. Współczesne kawalerki są projektowane już w ten sposób, aby można było je przearanżować nawet na lokum dla całej rodziny. Z reguły można w nich wygospodarować mini-sypialnię, decydując się na aneks kuchenny w salonie. Dlatego takie M często jest traktowane jako mieszkanie spełniające wymogi nie tylko singla, ale również pary. Poza tym spora część kupujących traktuje pierwsze  mieszkanie również w perspektywie dobrej inwestycji: zawsze można je wynająć czy sprzedać i tym samym dobrze ulokować swój kapitał.

Po drugie, kompaktowe mieszkania zwykle cechują się korzystną relacją pomiędzy kosztem zakupu i poziomem czynszu. Właśnie dlatego wiele osób inwestujących w najem, bierze pod uwagę tylko klasyczne kawalerki oraz małe „dwójki”. Problem jednak w tym, że decydując się na kawalerkę trudno liczyć na okazję: w tej grupie lokali ceny transakcyjne trzymają się mocno cen ofertowych. Tymczasem takich okazji warto szukać w przypadku mieszkań większych. Gdy więc inwestor rozważa np. zakup kawalerki ze względu na popyt na rynku najmu, a nie swój budżet – powinien rozważyć alternatywę.

- Na rynku mamy spore grono klientów poszukujących większych mieszkań w celach inwestycyjnych. W związku ze zmianami cen mieszkań w ostatnich latach to grono stale się powiększa, a maleje grupa osób posiadających zdolność kredytową na zakup dużego lokalu. Inwestor, który dysponuje budżetem na zakup mieszkania trzypokojowego może spodziewać się zatem, iż szybko wynajmie swój lokal, a jego najemcy zostaną w nim przez minimum kilka lat, zamiast wyprowadzić się po roku jak często dzieje się w przypadku osób wynajmujących mniejsze mieszkania. Rynek najmu krótkoterminowego dużych mieszkań, ze względu na atrakcyjność turystyczną Trójmiasta, również radzi sobie świetnie – komentuje Anna Wojciechowska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu ROBYG w Gdańsku i Poznaniu.

ZOBACZ TAKŻE: Nowe przepisy mają położyć kres patodeweloperce

Jeszcze drożej niż drogo

Dlaczego jednak kawalerki są o tyle droższe od większych mieszkań? Czy to tylko kwestia dużego popytu? Firmy sprzedające mieszkania tłumaczą to wyższym udziałem kosztów nie tylko infrastruktury technicznej (praktycznie takiej samej dla prawie każdego lokalu, bez względu na jego metraż), ale również takimi samymi kosztami stałymi, jakie ponosi deweloper podczas budowy kawalerki czy większego loku. Mowa m.in. o wydatkach związanych z utrzymaniem biura sprzedaży, reklamami, stworzeniem strony internetowej czy zapłaceniem bankowi za rachunek powierniczy. Jednak w przypadku kawalerki rozkładają się one na mniejszą liczbę metrów kwadratowych, co podnosi ich cenę.

Niebagatelne znaczenie ma także koszt wybudowania miejsca postojowego, zwłaszcza gdy mamy do czynienia z halą garażową. Kupujący i tak narzekają na ich wysokie koszty, tymczasem deweloperzy twierdzą, że cena takiego miejsca nadal nie pokrywa kosztów jego wybudowania i częściowo wkalkulowana jest w koszty ogólne postawienia budynku. Tymczasem często grupa najmłodszych klientów, by „wyczyścić” sobie koszty utrzymania w celu zbudowania jak najlepszej bazy wyjściowej do obliczania zdolności kredytowej sprzedaje samochody. Podobnie się dzieje z tym, którzy bardziej cenią lokalizację niż metraż i wolą kupić małe mieszkanie w centrum niż większe na peryferiach: im również samochód nie jest (przynajmniej przez jakiś czas) potrzebny. A  miejsce postojowe jest u większości deweloperów w pakiecie z mieszkaniem. W przypadku kawalerki to wyjątkowa dolegliwość, przynajmniej w momencie zakupu, kiedy liczy się każdy grosz.

Jednak z drugiej strony zawodowcy w tej branży doradzają, by z miejsca/hali garażowej nie rezygnować. Należy bowiem kawalerkę traktować jako towar: większość nabywców takich lokali w przyszłości decyduje się zamienić je na większe. Dotychczasowe lokum albo sprzedają, albo wynajmują. W obu przypadkach mieszkanie bez gwarancji zaparkowania auta na własnym miejscu jest z punktu mniej warte i trudniej znaleźć na nie nabywcę.

Nowe przepisy zmniejszą rynkową ofertę?

O tym, jak bardzo popularne na rynku są małe mieszkania, świadczą struktury ofert wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Do niedawna często stanopwiły one 45-50 proc. lokali w nowych budynkach, obecnie jednak ich udział spada do ok.  30 proc. Projektowanie większej liczby kompaktowych mieszkań utrudniają takie czynniki, jak konieczność doświetlenia słonecznego i zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla aut.

Wytarguj i kup większe

Czy kupując większe mieszkania można stargować ceny na tyle, by warto było się zastanowić przed wyborem kawalerki nad innym wariantem? Z analizy danych NBP za II kw. 2024 r. , dotyczących cen transakcyjnych, a nie ofertowych wynika również, że tylko w 3 miastach można było sporo zyskać negocjując z deweloperem: najwięcej utargowali kupujący w Łodzi. (11 proc. różnicy). Na 9-procentowe upusty mogli liczyć kupujący mieszkania w Gdańsku i Krakowie. Jeżeli uwzględnimy różnicę rzeczywistą, która w przypadku Gdańska wynosiła 1270 zł/m kw., to przy kupnie statystycznego 50-metrowego mieszkania można było wytargować w sprzyjających okolicznościach ponad 60 tys. zł obniżki. Na mniejsze upusty mogli liczyć kupujący mieszkania w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. W stolicy Mazowsza i w stolicy Dolnego Śląska deweloperzy opuszczali ceny średnio o 3 proc., w Poznaniu natomiast tylko o 2 proc.