Czy zanim ruszy nowy program może zabraknąć mieszkań?

Większość deweloperów, z wyjątkiem tych oferujących mieszkania z najwyższej i najdroższej półki, na początku tego roku czyli bezpośrednio po wygaszeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% odnotowała okresowy spadek zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi. Wszyscy czekali z zainteresowaniem na propozycje nowego rządu. Warto pamiętać, że wśród tworzących go koalicjantów  stosunek do wspierania Polaków w drodze do własnego mieszkania jest bardzo zróżnicowany. Mamy pełną paletę stanowisk w tej sprawie: od obietnic jeszcze tańszego, bo w ogóle nieoprocentowanego kredytu hipotecznego do zanegowania idei wspierania przez państwo kupujących mieszkania w ogóle. Nadal – mimo spektakularnego fiaska programu Mieszkanie Plus – wielu zwolenników ma idea budowy tanich mieszkań na wynajem. Idea co do zasady słuszna, jeżeli wykluczymy z tego zdania przymiotnik „tanich”...

Równanie z wieloma niewiadomymi

Wracając do anonsowanego programu Mieszkanie na start na razie znamy tylko deklarację, że w drugiej połowie bieżącego roku uruchomiony zostanie nowy koncept rządowy, zapewniający dodatkowe korzyści dla kredytobiorców. Z kolejnych wypowiedzi w ciągle trwającej dyskusji nad jego kształtem wyłaniają się już jakieś zręby nowego programu, ale daleko jeszcze do tego, by mówić o konkretach. Warto zaznaczyć, że według zapowiedzi w nowym programie rządowego wsparcia zrezygnowano z kryterium cenowego, skupiając się jedynie na minimalnych dochodach kredytobiorców, szczególnie tych na pograniczu zdolności kredytowej. To powinno ułatwić zakup nieruchomości mieszkalnych, zwłaszcza osobom młodym, potencjalnym nabywcom o niższych dochodach oraz rodzinom wieloosobowym.

Najważniejsza wątpliwość, jaka wiąże się z założeniami dotyczy charakteru programu: padają zarzuty, że to będzie taki listek figowy, który ma przykryć niemoc państwa, zadośćuczynić wyborczym obietnicom, a potem się zobaczy...

Już sam fakt, że według pierwszych deklaracji nowy program mieszkaniowy miał funkcjonować - jak to znajdujemy w niektórych zapowiedziach - tylko  przez 1,5 roku (II połowa 2024 i 2025),  a łączna pula przyznanych środków miałaby być stosunkowo niewielka, czyni takie podejrzenia uzasadnionymi. Potencjalni beneficjenci musieliby się zadowolić tym, co jeszcze pozostało na rynku, bo nie ma mowy o tym, by deweloperzy coś wyczarowali w tak krótkim czasie Tym bardziej, że w obecnej sytuacji kupujący szukają przede wszystkim lokali gotowych lub zaawansowanych w budowie, nie chcąc ryzykować kupna dziury w ziemi w najnowszych projektach. Zresztą nawet do tych dziur droga daleka, bo nawet w przypadku posiadania pozwolenia na budowę (nie jest tajemnicą, że deweloperzy gromadzą je często na zapas”) uruchomienie inwestycji to kilka- kilkanaście miesięcy, nie mówiąc o jej zakończeniu.

Tym bardziej sytuacja komplikuje się w przypadku ubiegania się o pozwolenie na budowę. Po pierwsze to proces długotrwały, zwłaszcza tam, gdzie jest największy popyt na mieszkania, czyli w dużych miastach.  Zgodnie z przepisami urzędy mają na wydanie pozwolenia (w przypadku gdy dokumenty są kompletne) 65 dni. Konia z rzędem temu, kto sprostał takim terminom! Już od lat procedury przeciągały się do kilku -kilkunastu miesięcy, natomiast prawdziwy armagedon w urzędach rozpoczął się w czasie pandemii. Do dzisiaj sytuacja nie wróciła do normy.

CZYTAJ TAKŻE: Dwa kolejne nabrzeża w Porcie Gdańsk zostaną zmodernizowane

Jak długo deweloperzy oczekują teraz na pozwolenia na budowę mieszkań? To w dużym stopniu zależy od miasta. Najdłużej na pozwolenie na budowę deweloperzy muszą czekać w stolicy:  proces uzyskiwania pozwoleń trwa nawet od trzech do pięciu lat. Kolejne miejsca na podium zajmują według deweloperów Kraków i Wrocław, Niestety, trójmiejskie urzędy też oscylują w okolicach czołówki. Inwestorzy chwalą natomiast Szczecin, Poznań, a także mniejsze ośrodki. Nie pozostaje to bez wpływu na decyzje o podejmowaniu kolejnych projektów w największych polskich miastach, albo szukaniu terenów w otaczających stolice aglomeracji sąsiednich gminach i mniejszych miastach. Czyli rozbudowa deweloperskiej oferty, która ułatwiłaby beneficjentom nowego programu realizację marzeń wymaga przede wszystkim czasu.

Dlatego tak ważna jest deklaracja, która padła niedawno na Spotkaniu Liderów Branży Nieruchomości zorganizowanym przez "Rzeczpospolitą": że program będzie rozpisany na 4 lata. To zaakceptowanie wyrażanej przez wielu analityków opinii, że jakikolwiek sensowny program mieszkaniowy powinien być przede wszystkim długofalowy. 

Deweloperzy są za, a nawet przeciw...

Zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2% nie dla wszystkich było powodem do zmartwienia, ale i tak jakikolwiek nowy przywitają przychylnie.

- Widzimy spory popyt na mieszkania i notujemy wysoką dynamikę sprzedaży od początku 2024 roku - zatem klienci raczej nie wstrzymują swoich decyzji - tak w sondzie przygotowanej przez Dompress wypowiedziała się Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg . - Rząd powinien maksymalnie ułatwiać obywatelom nabycie swojego pierwszego mieszkania - to element niezbędny dla poczucia bezpieczeństwa, wspierania przyrostu naturalnego i wzrostu gospodarczego. Dlatego wszelkie programy, obejmujące również łatwo dostępne i nisko oprocentowane kredyty, powinny być stałym elementem wspierania obywateli i programów rządowych. Zakładamy, że w naszej ofercie będzie bardzo duży wybór mieszkań spełniających kryteria rządowego programu wsparcia - dodaje przedstawicielka dewelopera, obecnego od kilkunastu lat na trójmiejskim rynku (Robyg od kilku lat jest liderem pod względem budowanych mieszkań w Gdańsku).

Coraz bardziej licząca się na nim ogólnopolska firma deweloperska Atal potwierdza taką opinię.

- Na ten moment nie widzimy takiej taktyki ze strony kupujących, aby wstrzymywali się z decyzją o zakupie ze względu na planowany nowy program kredytowy. Ogłoszone wstępne jego założenia (programu Mieszkanie na start – przyp. red.) nie są ostateczne i wielu klientów woli w takiej sytuacji nie ryzykować. Czekanie na uruchomienie nowego programu, szczególnie w sytuacji kiedy inflacja jest wyższa niż oprocentowanie kredytów, może się nie opłacać. Zwłaszcza, gdy w sytuacji ograniczonej podaży mieszkań, może dojść do wzrostu cen.
- mówi Angelika Kliś, członkini zarządu firmy Ata

- Przewidujemy, że nabywcy nauczeni doświadczeniem z minionych miesięcy nie będą czekać z decyzją o zakupie - wtóruje Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A. To kolejna firma ogólnopolska, która ma znaczącą pozycję również na trójmiejskim rynku pierwotnym. -  Dużo osób obawia się jeszcze większego wyczerpania oferty i dalszych wzrostów cen, które w 2023 roku wzrosły w dużych polskich miastach średnio o 18 proc. Działo się tak mimo że na przykład udział klientów, którzy nabyli od nas mieszkanie za pomocą Bezpiecznego Kredytu 2 proc. wynosił około 25 proc., a dominującą formą finansowania był zakup gotówkowy.

Pozytywy i negatywy

Największe firmy deweloperskie rzucają wielkimi liczbami: mają w ofercie (w skali kraju) nawet po kilka tysięcy mieszkań. Nie zawsze jednak są to te najbardziej poszukiwane. Beneficjenci KB2% tradycyjnie preferowali mieszkania... najdroższe, jeżeli spojrzymy na strukturę cenową w przeliczeniu na 1 m  kw. To właśnie kawalerki i „dwójki” biją rekordy cenowe, chociaż w podobnej cenie można znaleźć lokum większe. Ta różnica jeszcze bardziej jest widoczna w przypadku kompaktowych „trójek” i mieszkań 4-pokojowych. O tym, że coś się zmienia świadczy coraz więcej takich gotowych lokali w ofercie, a nawet akcje promocyjne. Wprawdzie nie tak spektakularne, jak black friday na rynku dóbr konsumpcyjnych, ale już samo pojawienie się słowa „wyprzedaż” prawie szokuje.

CZYTAJ TAKŻE: Biskup postawił rezydencję na Kaszubach niezgodnie z prawem?

Jak twierdzi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w budującej również w Gdańsku firmy Eco Classic (właśnie wprowadziła na rynek ostatni etap osiedla Wolne Miasto) program Mieszkanie na start, tak jak wszystkie programy przewidujące dopłaty do kredytów, przyczynia się w znaczący sposób do wzrostu zainteresowania zakupem mieszkania. W związku z tym, że najwięcej zyskają rodziny z dziećmi, może to wpłynąć w korzystny sposób na strukturę sprzedawanych lokali.

- Największym zainteresowaniem cieszyły się zawsze najmniejsze mieszkania o najniższej kwocie globalnej w związku z tym ceny tych mieszkań rosły najbardziej. Rodzina z 2 czy 3 dzieci będzie potrzebowała 3 lub 4 pokojowego mieszkania, ale ze względu na mniejsze zainteresowanie dużymi mieszkaniami oraz ich dość dużą podaż może to nie wpłynąć tak znacząco na wzrost cen, jak program Bezpieczny Kredyt 2% - twierdzi Zuzanna Należyta. - Niemniej jednak nowy program nie rozwiązuje podstawowego problemu - niskiej podaży mieszkań. Każde zwiększenie popytu bez proporcjonalnego wzrostu podaży nieuchronnie prowadzi zaś do wzrostu cen.

Od 1 kwietnia zmieniają się reguły gry

Prima aprilis przyniesie nam ogromne zmiany na rynku pierwotnym. Czy przepisy zawarte w znowelizowanej specustawie mieszkaniowej, które mają być narzędziem w walce z tzw. patodeweloperką wpłyną na ceny lokali? Jak nowe regulacje budowlane, które mają obowiązywać od 1. kwietnia br., przełożą się na koszt inwestycji? O ile mieszkania oferowane w nowych projektach mogą być z tego powodu droższe?

Warto przypomnieć, że przepisy te dotyczą m.in. obligatoryjną budowę 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. Zwiększenie odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki, narzucają budowę placów zabaw o określonych parametrach i pozostawienie odpowiedniej wielkości  terenów zielonych na posesji. Stawiają również nowe wymagania dotyczące akustyki w budynkach. Mówiąc inaczej: ci, którzy budowali solidnie, a osiedla planowali dla ludzi, a nie chowu klatkowego królików -  nie są tymi wymaganiami wstrząśnięci...

Największe spory wywołała kwestia miejsc parkingowych. Koszt stanowiska w hali garażowej deweloperzy wyceniają od kilkudziesięciu do nawet stu tysięcy złotych. Tymczasem kupujący płacą od kilkunastu do 35-40 tys. zł. Reszta idzie w koszty budowy wszystkich mieszkań, z czego nie zawsze zdają sobie sprawę osoby które rezygnują z hali garażowej w ogóle lub wybierają tańsze miejsce postojowe pod chmurką, jeżeli istnieje taka możliwość.

 Jednak cytowana już Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w firmie Eco Classic  twierdzi: - Nie przewidujemy wpływu zmiany tych przepisów na wzrost cen mieszkań. Obserwujemy niedobór miejsc postojowych, a nie ich nadmiar więc nie upatrujemy tej zmiany jako problemu.

Warto wspomnieć, że już dzisiaj niektóre projekty przewidują po 1,5 a nawet 2 miejsca na 1 lokal mieszkalny, ale są to z reguły apartamenty z wysokiej półki lub domy na obrzeżach miast, gdzie posiadanie dwóch samochodów jest często warunkiem podstawowym sprawnego funkcjonowania rodziny. Nie trzeba dodawać, że ten luksus odnajduje odbicie w cenie.

CZYTAJ TAKŻE: Katalog „Zawsze Nieruchomości i Wnętrza” po raz 4.

Biorąc pod uwagę ograniczoną podaż działek pod zabudowę wielorodzinną w dużych miastach, zwiększona liczba miejsc parkingowych przypadających na jedno mieszkanie spowoduje konieczność budowania większych garaży podziemnych. Bezpośrednio przełoży się to na wzrost średnich kosztów realizacji inwestycji. W przypadku niesprzyjających warunków gruntowo-wodnych i braku możliwości wykonania kolejnych kondygnacji podziemnych może to spowodować zmniejszenie liczby mieszkań w ramach projektu. A z tym mamy do czynienia w Trójmieście i to nie tylko w pasie nadmorskim, ale często również na morenowych wzgórzach, gdzie stosunki wodne mogą sprawić inwestorom wiele niespodzianek.

 Trudno jednak w tej chwili dokładnie określić, o ile procent wzrosną z powodu nowelizacji specustawy ceny mieszkań. To zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, koszty budowy parkingów, konkurencja na rynku, czy polityka cenowa dewelopera. Można jednak spodziewać się, że nowe regulacje wpłyną na podwyżki cen w nowych projektach.