Od kupienia gruntu do sprzedaży mieszkania może minąć kilka lat

Niestety, najnowsze, letnie dane GUS nie potwierdziły wstępnego sygnału ożywienia koniunktury, który można było dostrzec na wiosnę, w marcu br. Wzrosła liczba lokali oddawanych do użytku: aktualne dane wskazują, że wciąż trzymają się one na zadowalających poziomach, przez co należy rozumieć dolne zakresy długoterminowych wahań danych statystycznych. W tym przypadku głębszego regresu wciąż nie widać, co jest oczywistym efektem charakteru tej kategorii danych, odzwierciedlających stan koniunktury rynkowej sprzed około 2 lat.  Trzeba również pamiętać o tym, że te mieszkania w dużej części są  już wyprzedane.

Jak czytać dane statystyczne

Przede wszystkim pesymistycznie prezentują się statystyki mieszkań rozpoczętych przez deweloperów, czyli najważniejsze z punktu widzenia oceny bieżącej sytuacji rynkowej. To już konkretna informacja, w przeciwieństwie do danych o liczbie uzyskanych pozwoleń na budowę: część z nich i tak trafi do szuflady, gdzie poczeka na lepsze dla branży czasy...

W czerwcu 2023 roku ogółem rozpoczęto budowę 16 140 mieszkań. Raport GUS podaje, iż jest to spadek o 1,4 proc. względem rozpoczętych projektów w maju bieżącego roku. Rok do roku jest to spadek aż o 32,8 proc.!

- Według najnowszego raportu GUS liczba mieszkań oddanych do użytku w czerwcu 2023 roku notuje spadek r.d.r. oraz  względem maja 2023. Równolegle wydane pozwolenia na budowę stanęły pod znakiem spadków (porównując czerwiec 2023 do czerwca 2022) - ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Rynek wciąż nie wykazuje większej mobilizacji do wyjścia ze stanu inwestycyjnej niemocy. Sami deweloperzy z miesięcznym rezultatem niespełna 9 tys. rozpoczętych lokali rok do roku zniżkują z nowymi budowami już o 43 proc., co nie najlepiej koresponduje z bieżącym przyśpieszeniem wolumenu kontraktacji. Przyznać jednak trzeba, że obecne wyniki odnoszą się do stosunkowo wysokiej bazy sprzed roku – dodaje analityk.

Tymczasem Ministerstwo Rozwoju i Technologii przewiduje, że z rządowego programu w ciągu pięciu lat ma skorzystać aż 200 tysięcy obywateli, czyli co roku ok. 40 tysięcy osób. Oznacza to duży wzrost liczby udzielanych kredytów. Jeżeli obserwowane na początku lipca br. pospolite ruszenie (po kredyty) przełoży się ma konkretną liczbę przyznanych hipotek - rynkowa oferta może się skurczyć bardzo szybko. Na razie trudno ocenić skalę zjawiska: banki, które wprowadziły już taką ofertę (a jest ich obecnie tylko kilka) mają i tak rekordowo krótki termin rozpatrywania takich wniosków (21 dni). Na razie więc nikt jeszcze nie jest w stanie ocenić skutków działania programu...

Czy w niedalekiej przyszłości budowa mieszkań w Polsce - szczególnie w dużych ośrodkach, takich jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto, a także nieco mniejszych, jak Rzeszów - doczeka się większej dynamiki? Cytowane już raporty GUS z czerwca br. informują, że wydane pozwolenia na budowę  przekroczyły poziom z maja 2023, ale nie przekroczyły poziomu z czerwca 2022 r. Jeśli chodzi o wydane pozwolenia na budowę w czerwcu 2023 r. GUS informuje o wzroście rzędu 12,4 proc. (w porównaniu z majem 2023) oraz o 40,2 proc. spadku (porównując liczbę wydanych pozwoleń z czerwcem 2022 r.).  Co to oznacza już teraz?

 - Biorąc pod uwagę sytuację gospodarczą, deweloperzy jakiś czas temu wstrzymali się z realizacją nowych inwestycji. Na rynku pierwotnym wyprzedają się więc głównie zrealizowane już projekty, a nowe oferty w miastach pojawiają się znacznie rzadziej. Ta malejąca liczba realizacji może skutkować znaczną luką podażową na rynku popularnym i ekonomicznym nowych mieszkań już w perspektywie kilku najbliższych lat. Jeśli zrealizuje się scenariusz, zgodnie z którym z rządowego programu „Bezpieczny Kredyt” skorzystałoby aż 200 tysięcy Polaków, czeka nas ponowny skok popytu na nieruchomości, przy niskiej podaży. Efektem będzie kolejny, znaczny wzrost cen mieszkań – komentuje Piotr Tarkowski.

Wzrost podaży to kwestia czasu: deweloperzy będą czekali na pierwsze wyniki sprzedaży po wejściu w życie programu (czy rzeczywiście wpłynie na wzrost zakupów), a dopiero potem podejmą decyzję o uruchamianiu kolejnych inwestycji. Jeżeli mają w szufladzie wcześniej wydane pozwolenia na budowę – jest szansa, że nowe mieszkania będą gotowe za... ok. 2 lata. W przypadku, gdy dopiero szukają działki – ten czas może znacznie się wydłużyć.

- Wygląda na to, że  statystyczne dno jest już ubite w wystarczającym stopniu do bardziej zdecydowanego odbicia. Najbardziej pożądane wydaje się ono w przypadku nowych inwestycji deweloperskich, które wciąż pozostają w zdecydowanej defensywie, grożąc pogłębiającą się nierównowagą popytowo-podażową w okresie coraz bardziej odczuwalnego ożywienia koniunktury sprzedażowej - komentuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. 

Duży moment bezwładności

Dlaczego – wobec spodziewanego skokowego wzrostu popytu – rynkowi pierwotnemu grozi głęboki drenaż? Wynika to z jego dużego „momentu bezwładności”. Proces deweloperski nie polega wyłącznie na zakupie działki, wybudowaniu osiedla i sprzedaży mieszkań. To wieloetapowa procedura z długą listą zadań, które krok po kroku należy zrealizować, zanim na wybranym terenie powstanie nowe miejsce do życia dla setek ludzi. Główne etapy, które można wyróżnić, związane są z poszukiwaniem i zakupem działki pod inwestycję, przygotowaniem dokumentacji i projektowaniem, następnie dopiero budową osiedla, sprzedażą mieszkań i finalnie ich odbiorem.

Jednak również wybór działki ma znaczenie dla tempa realizacji zamierzeń i zależy od charakteru kupionych gruntów. Na rynku brakuje gruntów, na których można realizować mieszkaniówkę „z marszu” lub są one bardzo drogie (o zapotrzebowaniu świadczą rekordy cenowe, padające na przetargach takich terenów). To, co można łatwiej znaleźć i taniej kupić, inwestorzy dzielą na dwie kategorie: typu brownfield i typu greenfield.

Brownfield to projekty na terenach wykorzystywanych wcześniej na inne cele niż mieszkalne, np.  poprodukcyjne czy magazynowe. W ich przypadku najbardziej istotnym czynnikiem jest zmiana przeznaczenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli sprzedający taki proces już przeprowadził – znajduje to odbicie w cenie, ale pozwala szybciej wystartować. Zmiana planu może zająć nawet lata...

Greenfield to projekty na terenach dotychczas niezabudowanych, zazwyczaj z ubogą infrastrukturą.

Można kupić tanio, ale utopić pieniądze w infrastrukturę

Czy przy kupowaniu terenów dla dewelopera najważniejszym elementem decyzji jest cena? Tak bywa w przypadku małych firm, realizujących niewielkie inwestycje. W przypadku dużych inwestorów powszechnym rozwiązaniem jest kupowanie działek przez deweloperów pod przyszłe i dopiero planowane inwestycje, w ramach tzw. banków ziemi. Zapewnia im to czas na przygotowanie gruntów pod nowe inwestycje w trakcie realizowania innych projektów, daje gwarancję na  ciągłość prowadzenia działalności. Daje też czas na przygotowanie się do realizacji inwestycji.

Jeżeli planowane są duże projekty, realizowane wieloetapowo – inwestor musi wkalkulować w koszta budowę infrastruktury (częściowo lub od podstaw)

- Nasze działania dopasowujemy do rodzaju gruntu – na działkach brownfield budujemy udogodnienia dla mieszkańców oraz uzupełniamy brakujące usługi, na działkach greenfield rozwijamy podstawową infrastrukturę jak placówki edukacyjne oraz punkty handlowe. Zdecydowaną większość naszych osiedli realizujemy zgodnie z koncepcją 15-miniutowych miast, w tym celu wyróżniliśmy sześć kryteriów, które bierzemy pod uwagę – bliskość terenów zielonych, bliskość placówek edukacyjnych, dostęp do opieki medycznej, dostęp do usług i handlu, bliskość miejsc pracy, a także dostęp do komunikacji publicznej. Jeżeli możliwości te nie występują w pobliżu działki, oznacza to dla nas, że musimy je przewidzieć projektując nasze osiedle tak. by zapewnić komfort mieszkańcom i uatrakcyjnić  ofertę – mówi Anna Wojciechowska, Head of ESG, dyrektor sprzedaży i marketingu ROBYG w Gdańsku i Poznaniu.