Kraków najdroższym miastem w Polsce, Gdańsk niespodziewanie spadł z podium

Tymczasem obecnie zdystansował pod tym względem stolicę Pomorza nie tylko Kraków, ale również Wrocław. Doszło również do znaczącej zmiany w różnicach między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w poszczególnych miastach. I tutaj raz jeszcze warto porównać obecną sytuację z tą sprzed roku: wówczas w Trójmieście margines na negocjacje cenowe z deweloperami pozostawał minimalny, co najlepiej świadczyło a atrakcyjności trójmiejskiej oferty i popycie na mieszkania i apartamenty. To się również zmieniło!

Czy teraz można skutecznie negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym? Według raportu portalu Rynekpierwotny.pl - w Gdańsku warto się targować!

Gdzie ceny wystrzeliły w kosmos?

Pod względem cen ofertowych w II kwartale br. na pierwsze miejsce wśród wysunął się Kraków, gdzie średnia cena mieszkania w ofercie rynku pierwotnego to 16 754 zł/m kw. To prawie o 600 zł więcej, niż średnia dla Warszawy - 16 515 zł/ m kw. Jednak gdy uwzględnimy ceny, jakie figurowały realnie na aktach kupna/sprzedaży kolejność się zmienia: średnia cena transakcyjna 1 m kw. w Warszawie to 16 021 zł/m kw, a w Krakowie 15 227 zł.  Pośrednio świadczy to o popycie na mieszkania: jak widać kupujący w Krakowie nie są aż tak zdesperowani niż poszukujący mieszkań  w stolicy.

Na trzecie miejsce w obu kategoriach - cen ofertowych i transakcyjnych wysunął się Wrocław (13 992/13 537 zł/m kw.). Gdańsk znalazł się poza podium (13 848/12 378 zł/m kw.).

Z analizy danych NBP za II kw. 2024 r. wynika również, że tylko w 3 miastach  można sporo zyskać negocjując z deweloperem: najwięcej utargowali kupujący w Łodzi. Średnia stawek w ofertach w stolicy województwa łódzkiego wyniosła 11 003 zł/m kw., natomiast cena sprzedaży wynosiła przeciętnie 9837 zł/ m kw., co daje ok. 11 proc. różnicy. Na 9-procentowe upusty mogli liczyć kupujący mieszkania w Gdańsku i Krakowie. Jeżeli uwzględnimy różnicę rzeczywistą, która w przypadku Gdańska wynosi 1270 zł/m kw., to przy kupnie statystycznego 50-metrowego mieszkania możemy wytargować w sprzyjających okolicznościach ponad 60 tys. zł obniżki.

Na mniejsze upusty mogli liczyć kupujący mieszkania w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. W stolicy Mazowsza i w stolicy Dolnego Śląska deweloperzy opuszczali ceny średnio o 3 proc. W Poznaniu natomiast o 2 proc.

Jak wynika z danych NBP w II kw. 2024 r. cena transakcyjna była najwyższa w Warszawie i wynosiła 16 021 zł/m kw. Najniższą cenę transakcyjną zanotowano w Łodzi - 9837 zł/m kw.

A oto dane za II kwartał 2024 roku dla 6 największych miast:

Łódź             

• średnia cena ofertowa nowych mieszkań: 11 003 zł/m kw.
• średnia cena transakcyjna: 9837 zł/m kw.
• różnica: 1166 zł/m kw. 11 proc.

Gdańsk        

• średnia cena ofertowa nowych mieszkań: 13 848 zł/m kw.
• średnia cena transakcyjna: 12 578 zł/m kw.
• różnica: 1270 zł/m kw. 9 proc.

Kraków         

• średnia cena ofertowa nowych mieszkań: 16 754 zł/m kw.
• średnia cena transakcyjna: 15 272 zł/m kw.
• różnica: 1482 zł/m kw. 9 proc.

Warszawa    

• średnia cena ofertowa nowych mieszkań: 16 515 zł/m kw.
• średnia cena transakcyjna: 16 021 zł/m kw.
• różnica: 494 zł/m kw. 3 proc.

Wrocław       

• średnia cena ofertowa nowych mieszkań: 13 992 zł/m kw.
• średnia cena transakcyjna: 13 537 zł/m kw.
• różnica: 455 zł/m kw. 3 proc.

Poznań         

• średnia cena ofertowa nowych mieszkań: 12 786 zł/m kw.
• średnia cena transakcyjna: 12 468 zł/m kw.
• różnica: 318 zł/m kw. 2 proc.

Ile i kiedy deweloper zejdzie z ceny?

Na to pytanie nie ma konkretnej odpowiedzi. Jasnym jest jednak, że deweloperzy zostawiają sobie pole do negocjacji. Dlatego też ceny ofertowe są zazwyczaj wyższe niż transakcyjne.

- To jaka będzie finalna różnica między jedną a drugą ceną zależy od bardzo wielu czynników, m.in. zdolności negocjacyjnych kupującego, warunków konkretnego mieszkania, lokalizacji i przede wszystkim aktualnej sytuacji na rynku - twierdzą autorzy raportu, przygotowanego przez portal Rynekpierwotny.pl.

Warto również pamiętać o tym, że nawet w puli ofertowej jednej inwestycji są mieszkania w przypadku których deweloper będzie negocjował chętniej i takie, przy sprzedaży których nie będzie szedł na zbyt duże ustępstwa.

CZYTAJ TEŻ: Czy wszystkie nowe mieszkania są objęte funduszem gwarancyjnym?

Kiedy sprzedający jest skłonny do ustępstwa i kto może liczyć na zbicie ceny nowego mieszkania? Negocjować cenę nieruchomości może każdy, dlatego przygotowanie do negocjacji dobrze zacząć od sprawdzenia sprzyjających okoliczności. Jakich?

• Korzystne dla sprzedawcy zasady finansowania – kupno mieszkania za gotówkę lub płatność większości kwoty z góry.
• Pakietowy zakup nieruchomości, czyli nabycie kilku mieszkań.
• Przy wyborze mniej popularnej oferty - dotyczyć to  może np. mieszkań  na parterach (ale tych pozbawionych ogródków czy usytuowanych w pobliżu parkingów naziemnych), lokali  bez przypisanego miejsca parkingowego. Tańsze są również mieszkania bez balkonu, tarasu czy ogródka: chociaż jest ich niewiele, ale czasami takie się trafiają. Z reguły chętniej deweloperzy „przeceniają” również większe metraże, które się nie sprzedały. Dlatego trzeba  sprawdzić  przede wszystkim, czy oferta promocyjna jest naprawdę promocyjna, porównać jej wysokość ze stawkami w innych inwestycjach o podobnym standardzie w tej lokalizacji, by zrozumieć, dlaczego sprzedawca oferuje Ci rabat, lub zależy mu na szybkiej sprzedaży mieszkania. Może mankamenty (np. niekorzystny układ mieszkania), z których nie zdajesz sobie sprawy na początku, są na tyle istotne, że firma „skazana” jest na obniżenie ceny wyjściowej. Brak balkonu lub komórki lokatorskiej może być teraz mało istotny, ale musisz myśleć przyszłościowo.