Deweloperzy wprowadzili na rynek tyle mieszkań, ile sprzedali

Jest lepiej niż w styczniu – twierdzą analitycy. 

• Przypomnijmy, w pierwszym miesiącu 2025 roku deweloperzy działający na 7 największych rynkach w kraju (to: Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) wprowadzili do sprzedaży ponad 3,8 tys. lokali, natomiast sprzedali blisko 3 tys. mieszkań.
• Według wstępnych szacunków, na koniec lutego tego roku sprzedaż mieszkań od deweloperów może być nawet do 25 proc. większa niż miesiąc wcześniej.
• Jednocześnie podaż utrzymuje się na rekordowym poziomie ponad 57 tys. lokali, bo na rynek dopływają nowe oferty. 

Skutek jest dosyć przewidywalny: reklamy firm deweloperskich oferujące znaczące upusty (wrażenie robi propozycja obniżki ceny, np. o 300 tys. złotych).

– Nawet po korekcie wstępnego odczytu danych liczba mieszkań sprzedanych w minionym miesiącu będzie najpewniej 20-25 proc. wyższa niż w styczniu. To oczywiście dobra wiadomość dla deweloperów, którzy więcej sprzedają i jednocześnie cały czas dość dużo mieszkań wprowadzają do oferty. Mamy więc nadal bardzo dużą podaż w tym segmencie rynku i pierwsze roczne spadki cen mieszkań – mówi Marcin Krasoń z Otodom, ekspert rynku mieszkaniowego.

Połączenie popytu i podaży, okraszone ruchami w rezerwacjach, sprawiło, że liczba mieszkań w ofercie urosła do rekordowej liczby 57,3 tys. lokali deweloperskich. A w ujęciu z aglomeracjami i domami deweloperzy oferują aż 83,4 tys. nieruchomości mieszkalnych. Jest więc w czym wybierać.

Marcin Krasoń / Otodom, ekspert rynku mieszkaniowego

W lutym nowa podaż i zrealizowany popyt się zrównoważyły

• Deweloperzy sprzedali w lutym ponad 3,5 tys. mieszkań, co oznacza wynik najlepszy od wiosny ubiegłego roku. 

Co więcej, wzrost sprzedaży nastąpił na siedmiu głównych rynkach w stosunku do średniej z poprzednich 12 miesięcy, ale najlepiej wypadają pod tym kątem Warszawa oraz Kraków. 

• Jak wskazuje Marcin Krasoń, po stronie podaży wynik był podobny – w  lutym 2025 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w granicach największych miast blisko 3,2 tys. mieszkań, czyli o 18 proc. mniej niż w styczniu.
• W lutym sprzedaż wyglądała najlepiej w Warszawie (1232) i Krakowie (594). W obu tych lokalizacjach wstępny wynik przewyższa ten ze stycznia o około 45 proc.
• Jedynym miastem, w którym odnotowano spadek sprzedanych mieszkań z miesiąca na miesiąc, są Katowice.

• W porównaniu do 12-miesięcznej średniej, bardzo dobrze wypadły z kolei Warszawa (+39 proc.) i Kraków (+26 proc.).
• Natomiast najwięcej nowych mieszkań trafiło w lutym na rynek krakowski – 765.
• Stolica znalazła się tym razem na drugim miejscu – 617 wprowadzonych lokali to zaledwie połowa warszawskiej średniej z ostatnich 12 miesięcy.
REKLAMA
• We Wrocławiu do oferty trafiło 256 mieszkań, a w Katowicach – 175.

Kolejny miesiąc ze znaczną liczbą wprowadzeń spowodował dalszy wzrost oferty deweloperskiej w Krakowie. 

• Na koniec lutego w granicach tego miasta dostępnych było 9,4 tys. mieszkań, o 113 proc. więcej niż rok wcześniej. 

W żadnym innym mieście oferta nie urosła tak mocno, jednak trzeba zaznaczyć, że to kwestia niskiej bazy – kilka kwartałów wcześniej sytuacja na rynku krakowskim była naprawdę nieciekawa. 

• Trzecia największa oferta aktualnie dostępna jest w Łodzi (8,9 tys.),
• a małymi krokami goni ją Wrocław (7,9 tys.).

Taka sytuacja nie pozostaje bez wpływu na ceny mieszkań

– W cennikach deweloperów utrzymuje się flauta. Lekkie korekty przeplatają się z niewielkimi wzrostami, i w efekcie rynek można określić jako stabilny. W lutym zakres miesięcznych zmian był podobny jak w poprzednich miesiącach. Największy spadek, o 0,7 proc., odnotowaliśmy w Łodzi, a największy wzrost, o 0,2 proc., w Warszawie. Taki okres stabilizacji spowodował oczywiście spadek dynamiki cen w ujęciu rocznym – wyjaśnia Marcin Krasoń. 

Wahania cen w skali miesięcznej są nadal znikome, inaczej to wygląda w skali roku. 

• Na koniec lutego 2025 roku najwyższy wzrost cen r/r był w Krakowie, o 8 proc.
• Po drugiej stronie znalazły się Trójmiasto, gdzie wzrost mieści się w granicach błędu statystycznego, bo to tylko 0,5 proc., natomiast w Poznaniu w ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich są dziś o 0,8 proc. niższe niż rok temu.
• W Katowicach, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu roczna zmiana mieści się w przedziale 5-6 proc. wzrostu.
REKLAMA
• Najwyższe ceny utrzymują się w Warszawie (17,3 tys. zł za m kw.) i Krakowie (16,4 tys. zł za m kw.),
• a z badanych siedmiu rynków na przeciwnym biegunie są Katowice (12,3 tys. zł za m kw.) i Łódź (11,1 tys. zł za m kw.).
• Trójmiasto celuje w środek: średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniu z rynku pierwotnego wyniosła w lutym 14 899 zł/m kw. (zmiana o 0,04 proc. m/m i 0,54 proc. r/r).

Warto zwrócić uwagę, że na większości rynków w lutym sprzedawały się mieszkania o kilkanaście procent droższe niż rok wcześniej. Skąd taka różnica pomiędzy cenami mieszkań sprzedanych a w ofercie? To efekt zmiany struktury kupujących – rok temu spora część sprzedanych mieszkań była finansowana kredytami z dopłatą w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., a dziś na rynku dominują kupujący, którzy nie mają problemów ze zdolnością kredytową lub po prostu dysponują gotówką.

Marcin Krasoń / Otodom, ekspert rynku mieszkaniowego

Rynek wtórny podąża za deweloperskim?

Zwiększona aktywność kupujących na rynku wtórnym, widoczna na początku roku, to wciąż echo intensywnych działań deweloperów prowadzonych pod koniec ubiegłego roku.

Świąteczne promocje i rabaty skupiły uwagę nabywców na rynku pierwotnym, jednak ci, którzy nie znaleźli tam odpowiedniej oferty, z początkiem roku wznowili poszukiwania – tym razem również na rynku wtórnym. Dla osób planujących zakup mieszkania kluczowe są konkretne parametry, takie jak, np., metraż, lokalizacja czy układ pomieszczeń. Kryterium, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego, często schodzi na dalszy plan.

Milena Chełchowska / Otodom, ekspertka rynku mieszkaniowego

Podobnie jak w przypadku rynku deweloperskiego, także na wtórnym widoczna była stabilizacja cen. 

• W lutym średnia stawka za m kw. mieszkania z drugiej ręki w siedmiu największych miastach wyniosła 13,3 tys. zł i była wyższa o zaledwie 0,3 proc. względem styczniowej.

Spadek cen na rynku wtórnym w Trójmieście

Wszędzie ceny rosły, natomiast we Wrocławiu i Gdańsku spadły. Ba, dotyczy to nie tylko stolicy województwa, ale i całego Trójmiasta. 

• Gdańsk doświadczył największego spadku: korekta sprawiła, że średnia cena spadła o 3,83 proc., osiągając poziom 11 416 zł/m kw. (dane wg Morizon.pl).
• Spadek, choć znacznie łagodniejszy, bo o 0,79 proc., odnotowała również Gdynia: po raz kolejny ceny w mieście z morza i marzeń przebijają, i to znacząco, gdańskie: średnia lutowa to 13 238 zł/m kw.

Jednak dokładniejsza analiza wskazuje, jak złudne mogą być wahania miesięczne, zwłaszcza gdy jako wyznacznik traktujemy cenę średnią dla całego rynku. Jeżeli bowiem porównamy ceny w Gdańsku, w odrobinę dłuższej perspektywie widzimy objawy stabilizacji, ceny bowiem w lutym spadły o tyle w stosunku do stycznia, o ile w styczniu wzrosły w stosunku do grudnia 2024 roku. Korekta może wynikać z czynników sezonowych i zmniejszonego zainteresowania zakupami w okresie zimowym.

• Dla porządku dodajmy jeszcze, że Sopot pozostaje niezmiennie najdroższym rynkiem nieruchomości w Polsce, ze średnią ceną 18 567 zł/m kw. (w lutym wzrosła o 1,92 proc. w skali m/m). 

Ceny utrzymują się niezmiennie na rekordowo wysokim poziomie, ze względu na ekskluzywny charakter miasta i ograniczoną podaż nieruchomości.

Ruch w sektorze najmu 

Pierwsze miesiące roku przyniosły wzrost aktywności ze strony właścicieli mieszkań na wynajem. 

• Pod koniec lutego w siedmiu największych miastach dostępnych było niemal 17 tys. ofert najmu, co oznacza wzrost liczby ogłoszeń o 5 proc. w porównaniu do stycznia.

Wiele wskazuje na to, że po jesienno-zimowych miesiącach osłabionego popytu również potencjalni najemcy wrócili do aktywnych poszukiwań. 

• Liczba odpowiedzi na ogłoszenia w: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Łodzi, Poznaniu i Trójmieście, w lutym wyniosła aż 177 tys., czyli była o 28 proc. wyższa niż rok temu i druga najwyższa od września 2024 roku.
• Co ciekawe, okazuje się, że na całym polskim rynku najmu najbardziej aktywni byli potencjalni najemcy na rynku warszawskim (36 proc. wszystkich odpowiedzi na ogłoszenia najmu w Polsce).
• Na podium, ale z dużym dystansem do lidera, znaleźli się także najemcy poszukujący lokali we Wrocławiu, odpowiadający za 9 proc. wszystkich odpowiedzi,
REKLAMA
• oraz Krakowie (8 proc. wszystkich odpowiedzi).