Czy „Klucz do mieszkania” nie będzie kluczem do pułapki? Nowy program na cenzurowanym

- Zmieniamy filozofię rozwoju mieszkalnictwa w Polsce i zupełnie inaczej rozkładamy akcenty niż do tej pory. Według nowych założeń, najwięcej środków budżetowych przeznaczymy na te gałęzie mieszkalnictwa, które przysłużą się do zapewniania godnych warunków życia dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na własność - tak minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk sformułował założenia programu wsparcia mieszkalnictwa. 

Twórcy programu zdają sobie jednak sprawę ze specyfiki polskiego rynku nieruchomości: nadal wiele osób zainteresowanych jest kupowaniem mieszkań lub domów jednorodzinnych na własność, co daje im pewność nie tylko wynikającą z samego posiadania. Jednak ze względu na wysokie stopy procentowe grupa ta jest obecnie mocno ograniczona. 

- Nie chcemy zostawić „na lodzie” tych, którzy ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów są na granicy zdolności kredytowej - zastrzega minister Krzysztof Paszyk.

CZYTAJ TEŻ: „Klucz do mieszkania” tylko dla rynku wtórnego? Co na to deweloperzy?

"Klucz do mieszkania". Kto może liczyć na wsparcie?

- Zdecydowaliśmy się jednak tak zaadresować nasz program, by mogli z niego skorzystać najbardziej potrzebujący. Aby było to możliwe, wprowadziliśmy szereg zabezpieczeń, które wykluczą wszelkie nadużycia - dodaje minister.

Program wsparcia zakupu mieszkań lub domów na własność - „Pierwsze klucze” - ma być dostępny wyłącznie dla osób, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu. Będą one musiały też spełnić określone ustawą kryteria dochodowe. Jak na razie - w przeciwieństwie do poprzednich programów - „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych” (a na ten ostatni jako inspirację powołują się twórcy „Klucza”) - nie ma kryterium wiekowego.

Niezależnie od tego, czy beneficjent będzie chciał kupić mieszkanie czy dom, założenia programu wykluczają nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym. Kupowane mieszkanie lub dom muszą być oddane do użytku co najmniej 5 lat przed datą zawarcia transakcji, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat. To ma wykluczyć nie tylko zakupy od deweloperów, ale również od tzw. flipperów, czyli osób kupujących mieszkania, remontujących je i sprzedających z zyskiem. W przypadku domów jednorodzinnych, program „Pierwsze klucze” może też posłużyć do wsparcia finansowania budowy domu systemem gospodarczym.

W ramach wspomnianych przez ministra Paszyka zabezpieczeń wprowadzony ma zostać m.in. limit ceny metra kwadratowego - do 10 tys. zł (a w przypadku największych miast - Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia - do 11 tys. zł). Warto dodać, że według ostatniego raportu AMRON średnia cena transakcyjna 1 m kw. mieszkania w Gdańsku w IV kw. 2024 roku wyniosła 11 858 zł/m kw. To ważna informacja, bo gminy będą miały także możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego.

Program "Klucz do mieszkania" to pomoc dla potrzebujących czy walka z deweloperami?

Zastrzeżenia, że beneficjenci programu „Klucz do mieszkania” mogliby kupować nieruchomości tylko z rynku wtórnego, oddaje istotę toczącej się od momentu powołania rządu walki między koalicjantami, której naczelnym hasłem jest - jak się wydaje - „precz z deweloperką”...

Przekonanie, że zlikwidowanie tej gałęzi gospodarki byłoby najlepszym lekarstwem na bolączki mieszkaniowe zarabiających przeciętnie Polaków, wydane się co najmniej naiwne. Zostawmy jednak na boku wątek polityczny, zajmijmy się konstrukcją samego programu.

Propozycja zawiera trzy bezpieczniki, które mają przeciwdziałać wzrostowi cen nieruchomości, co miało miejsce na przykład w przypadku programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Wzorem programów „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych” wprowadzono więc limity: ceny 1 m kw., dochodu beneficjentów (oba występowały w wymienionych programach RnS i MdM) oraz kwartalnego przydziału zgód na skorzystanie z programu (taki dotyczył też MdM). I do tego warunku zastrzeżenia ma wielu ekspertów. Kontrowersje budzi przede wszystkim propozycja rozpatrywania do 10 tys. wniosków co kwartał. 

- W normalnych warunkach rynkowych Polacy składają co roku około 400 tys. wniosków kredytowych, z czego udzielanych jest około 200 tys. kredytów. Przeliczając to na kwartał, otrzymujemy więc 100 tysięcy wniosków o standardowy kredyt i ok. 50 tys. umów o kredyt mieszkaniowy - skomentował to w rozmowie z tokfm.pl Bartosz Turek, główny analityk HREIT.  

Dla poparcia tych wątpliwości warto przypomnieć, że limit (kwotowy) zawierał już program „Mieszkanie dla młodych”. Kiedy do rozdysponowania została ostatnia transza wsparcia w programie - 381 milionów złotych - (uruchomiona w styczniu 2018) - banki przyjmowały wnioski przez... dwa dni. Już wieczorem, 3 stycznia prezes Banku Gospodarstwa Krajowego ogłosił, że wykorzystano całe przewidziane na ten etap wsparcie finansowe z budżetu. To jedna z pułapek, którą zawiera proponowany obecnie program „Klucz do mieszkania”.

Czym się różni procedowanie kredytu na mieszkanie z rynku wtórnego od tego od dewelopera?

Trzeba bowiem pamiętać o tym, że starający się o kredyt hipoteczny składa do banku wniosek o zakup konkretnego mieszkania. W przypadku mieszkania od dewelopera wystarczy umowa rezerwacyjna, by instytucja finansowa rozpoczęła proces procedowania wniosku, w przypadku mieszkania z rynku wtórnego potrzebna jest przedwstępna umowa kupna. Jej podpisanie wiąże się z wpłatą zadatku (forma uregulowana prawnie). Jeżeli do transakcji nie dojdzie - na przykład w przypadku, gdy kupujący nie dostanie w żadnym banku kredytu lub okres jego procedowania przekroczy termin zapisany w umowie przedwstępnej - zadatek przepada. 

W przypadku rynku kupującego, z jakim mamy do czynienia obecnie, kiedy to ofert na rynku wtórnym jest znacznie więcej niż potencjalnych nabywców - sprzedający mogą iść na ustępstwa i godzić się na zadatek w symbolicznej wysokości lub na zamianę tej formy na zaliczkę (która w takim przypadku podlega zwrotowi). Jeżeli program spotęguje popyt na rynku wtórnym - właściciele mieszkań mogą dyktować warunki, a kupujący będą narażeni na przykre niespodzianki i utratę szansy na skorzystanie z programu i dopłatę.

ZOBACZ TAKŻE: Rynek mieszkaniowy czeka na spektakularne spadki cen. Czy się doczeka?

Jakie mieszkania zmieszczą się w limicie?

Atrakcyjne mieszkania z rynku wtórnego są często droższe niż te od dewelopera. Jeżeli coś jest tańsze niż średnia (a ta jest w Trójmieście o kilka tysięcy wyższa niż przewidziane limity) to znaczy, że jest jakiś powód: albo bardzo duży metraż, albo nienajlepszy standard techniczny - mieszkania lub/i budynku.

Jednym z niewielu mieszkań, dostępnych obecnie w serwisach ogłoszeniowych, które spełnia kryteria finansowe programu jest lokal we Wrzeszczu: 62 m kw. w kamienicy, bez balkonu i bez windy (4. p). Cena 10 tys. zł/m kw. Budynek jest ocieplony, ciepło - z miejskiej sieci, ale ciepła woda - z piecyka gazowego, a sam lokal jest do remontu generalnego, jak zaznaczono w ofercie. A to oznacza nie tylko koszty wymiany np. wyposażenia łazienki, kuchni, podłóg, ale również koszty usuwania tego, co już jest. To dodatkowy wydatek rzędu kilku, kilkunastu a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Poza tym w przypadku wielu budynków dodatkowe koszty mogą wiązać się z wymianą instalacji. Tutaj trzeba okazać czujność zwłaszcza w przypadku osiedli bloków z wielkiej płyty. Niektóre spółdzielnie przeprowadziły już wymianę (np. PSM Przymorze), inne - nie lub zrobiły to „po łebkach”. 

Dotyczy to np. instalacji elektrycznych: jeżeli w kupowanych mieszkaniu dotychczasowi właściciele je wymienili - to w większości bloków nawet podczas remontów klatek schodowych ten etap pominięto. Również instalacje gazowe nie zawsze były - jeżeli były - wymieniane solidnie. Podczas remontu trzeba więc dla własnego dobra ściągnąć fachowców, by sprawdzili, z czym mamy do czynienia i przygotować się na dodatkowe koszty...

- Kupowanie starych mieszkań w kiepskim stanie technicznym nie jest najlepszym rozwiązaniem. Ale coś za coś. Jeżeli ktoś zapłaci mniej za mieszkanie, będzie płacił potem wyższe rachunki nie tylko za remont - zastrzega Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl. - Dlatego to trochę wpuszczanie, zwłaszcza młodych ludzi, w maliny. Jeżeli będą kierowali się wyłącznie limitami cenowymi, to obawiam się, że mogą kupować mieszkania, których utrzymanie będzie bardzo drogie - argumentuje ekspert.