Stopy w miejscu, lokaty pod kreską, nowych kredytów hipotecznych coraz mniej

Ostatni raz RPP zdecydowała się na obniżkę stóp procentowych w październiku 2023 r. Wówczas stopy procentowe zostały obniżone o 0,25 pkt. Nie można jednak zapominać o tym, że była to... niespodzianka, której nikt się nie spodziewał, bo już miesiąc wcześniej,  dokładnie rok temu, bo we wrześniu 2023 roku  RPP zdecydowała się na obniżkę stóp procentowych aż o 0,75 pkt proc. Trzeba jednak też przypomnieć, że „katalizatorem” były wówczas zbliżające się październikowe wybory...

Teraz Rada twardo trzyma się obranego kursu i trzyma stopy mocno w garści. Ponieważ jednocześnie rosną inne koszty kredytów (np. prowizje banków), a instytucje finansowe wprowadzają kolejne obostrzenia dla potencjalnych kredytobiorców – już II kwartał 2024 r. przyniósł wyraźny spadek aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych, zarówno pod względem liczby, jak i wartości nowo udzielonych kredytów. Według raportu AMRON-SARFiN w okresie od kwietnia do czerwca 2024 r. banki w Polsce zawarły 45 434 umowy kredytowe na łączną kwotę 19,118 mld zł. W porównaniu z I kwartałem 2024 r. oznacza to znaczący spadek prawie o 1/3 (o 29,56 proc.)  w liczbie udzielonych kredytów oraz o 28,87 proc. w ich wartości. A to właśnie w zmianie polityki kredytowej większość ekspertów upatruje realnej szansy na obniżenie cen mieszkań, a nie w nawet najbardziej hojnych rządowych programach.

Jakie skutki przyniesie ostatnia decyzja RPP i kolejne, utrzymujące ten stan rzeczy (czego prezes NBP nie ukrywa)? Raty spłacanych już kredytów hipotecznych nie ulegną zmianie. Natomiast ci, którzy dopiero planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego, stają przed dylematem: co robić?. Od tego, czy, kiedy i jak bardzo spadną stopy procentowe zależy bowiem, czy bardziej opłaca się wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne.

Nie bez znaczenia dla przyszłości rynku nieruchomości jest również inny czynnik: spadek oprocentowania lokat i wzrost inflacji sprawiły, że po 7 miesiącach przerwy lokaty bankowe ponownie przynoszą straty w ujęciu realnym. Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Spadną? Oby nie wzrosły!

W najbliższych miesiącach stopy procentowe najprawdopodobniej nie ulegną zmianie – twierdzą eksperci.

- Gdyby jednak miała pojawić się niespodzianka, to raczej byłaby nią... podwyżka, a nie obniżka stóp procentowych - twierdzi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. - Wynika to z faktu, że mamy mocny wzrost wynagrodzeń i przyspieszający wzrost gospodarczy. Obecnie wydaje się, że seria obniżek stóp rozpocznie się dopiero w drugiej połowie przyszłego roku, ale możliwe jest również, że dojdzie do tego w jeszcze dalszej perspektywie, bo w 2026 r. Te prognozy mają ogromne znaczenie zarówno dla osób, które spłacają lub planują zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Dla tej ostatniej grupy Polaków, planujących zakup nieruchomości np. wówczas, gdy stoją przed dylematem kupić własne czy dalej wynajmować,  znaczenie ma bowiem to, co będzie działo się w najbliższych 5 latach. Dlaczego? Mogą bowiem wybrać oprocentowanie stałe, które zwykle pozostaje niezmienne przez okres 5 lat. Druga opcja to oprocentowanie zmienne, które początkowo jest wyższe, ale w niektórych przypadkach wystarczy jedna lub dwie obniżki stóp, aby spadło poniżej poziomu oprocentowania stałego. Jeśli stopy niedługo zaczną spadać, to teoretycznie lepiej wybrać oprocentowanie zmienne.

- Problem polega jednak na tym, że prognozy nie zawsze się sprawdzają. Obniżki mogą oddalić się w czasie lub być znacznie niższe, niż obecnie się to wydaje – komentuje Jarosław Sadowski. - Jakieś niespodziewane wydarzenie może wręcz sprawić, że zamiast obniżek stopy ponownie pójdą w górę. Dlatego osoby, dla których początkowy poziom raty będzie dużym obciążeniem dla domowego budżetu, na wszelki wypadek powinny wybierać oprocentowanie stałe. Z kolei ci, którzy swoją zdolność kredytową wykorzystują w niewielkim stopniu i poradzą sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła, mogą pozwolić sobie na ryzyko i wybrać oprocentowanie zmienne.

Lokaty pod kreską, czy zwiększy to zakupy inwestycyjne?

Z kolei dla osób oszczędzających duże znaczenie ma fakt, że po okresie dobrej koniunktury realne oprocentowanie lokat bankowych znów jest na minusie. Wzrost inflacji do wysokości 4,3 proc. i spadek oprocentowania lokat sprawiły, że po 7 miesiącach zysków lokaty bankowe znów przynoszą straty w ujęciu realnym. W praktyce oznacza to, że wypłacana z lokaty kwota jest oczywiście wyższa niż wpłacona, ale za te pieniądze można kupić mniej towarów i usług, w tym również metrów mieszkania czy apartamentu. W przypadku przeciętnej lokaty rocznej zakończonej w sierpniu 2024 r., po uwzględnieniu wzrostu cen i podatku od odsetek, realne oprocentowanie wyniosło -0,02 proc.

- W kolejnych miesiącach strata w ujęciu realnym będzie coraz wyższa, ponieważ średnie oprocentowanie lokat było coraz niższe. Dla lokat zakładanych w sierpniu 2023 r. i kończących się w sierpniu 2024 r/. wynosiło 5,28 proc., co przełożyło się na wspomnianą stratę wynoszącą -0,02 proc. - mówi Jarosław Sadowski z Expandera. - W kolejnych miesiącach oprocentowanie było coraz niższe. W lipcu 2024 r. było to już tylko 4,14 proc. Z kolei prognozy dotyczące inflacji wskazują, że w przyszłym roku będzie ona wynosiła ok. 5 proc. To oznaczałoby, że zakładane obecnie lokaty przyniosą stratę wynoszącą ok. -1,57proc.

ZOBACZ RÓWNIEŻ: Tanie mieszkania to jeden z największych problemów współczesnego świata

Wprawdzie rentowność najmu w ostatnim czasie również spadła, ale nadal daje on większy dochód. Według sierpniowego raportu Expandera i portalu Rentier.io rentowność najmu mieszkania w Gdyni jest najwyższa wśród 17 największych polskich miast i wynosi 5,3 proc. (pod warunkiem, że lokal jest wynajmowany przez 12 miesięcy w roku). Odpowiednik oprocentowania brutto dla lokaty bankowej, by osiągnąć taki sam wynik finansowy to 6,5 proc. Właściciel mieszkania w Gdańsku może w takich samych warunkach osiągnąć nieco niższą rentowność, bo 4,9 proc., ale odpowiada to lokacie bankowej i oprocentowaniu na poziomie 6,1 proc. To sprawia, że w dłuższej perspektywie czasowej nieruchomości są pewniejszą lokatą. Z jednej strony wpłynie to na decyzje potencjalnych nabywców mieszkań inwestycyjnych, z drugiej wstrzyma przed sprzedażą tych, którzy już takie posiadają. Stawki najmu, przynajmniej w Trójmieście, nie tylko utrzymały się na poziomie sprzed wakacji, ale nawet nieznacznie wzrosły. A prawdziwy szczyt sezonu, czyli wrzesień, dopiero się zaczyna...