Koniec z mikroapartamentami, lepsza akustyka w mieszkaniach. Nowe przepisy mają położyć kres patodeweloperce

Dotyczą one m.in. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodzi o „rozrzedzenie” zabudowy, ale także o poprawę komfortu akustycznego czy zapewnienie większej prywatności na tarasach i balkonach. Zmiany dotyczą również szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

CZYTAJ TEŻ: Tanie mieszkania to jeden z największych problemów współczesnego świata

W tym celu pod koniec października 2023 roku znowelizowano Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225). Zmiany w prawie budowlanym miały wejść w życie 1 kwietnia 2024, ale po fali protestów inwestorów termin ich wprowadzenia przesunięto na 1 sierpnia br., dając deweloperom dodatkowy okres czterech miesięcy, ma umożliwić ukończenie prac nad projektami inwestycji, które są w toku.

Nowe przepisy, czyli dekalog dewelopera

Zmian przeciwdziałających tzw. patodeweloperce, wprowadzonych we wspomnianym Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest 10, dlatego można je nazwać nowym dekalogiem dla inwestorów. Wszystkich, chociaż w toczącej się dyskusji mowa była głównie o deweloperach. Część z nich w założeniu wygląda rewolucyjnie, ale w rzeczywistości jest pudrowaniem tego najbrzydszego oblicza polskiej patodeweloperki. Tak można powiedzieć o zmianach dotyczących zwiększenia odległości między budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, które są budowane na sąsiednich działkach. Inne mogą istotnie zmienić oblicze nowych polskich osiedli. I wpłynąć na podniesienie cen mieszkań, którego to argumentu używali w dyskusjach nad zmianami deweloperzy...

Więcej, ale czy dostatecznie dużo?

W przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości powyżej czterech kondygnacji nadziemnych dotychczas minimalna odległość od granicy działki 5 metrów. To oznacza, że minimalna odległość między dwoma sąsiednim budynkami wynosi obecnie 10, a nie jak dotąd 8 metrów. Więcej, ale czy będzie to naprawdę aż tak odczuwalne dla zaglądających w okna sąsiadom?

Natomiast zdecydowanie na korzyść mieszkańców osiedli działa kolejna zmiana, która dotyczy  minimalnej odległości, jaka musi być zachowana między budynkami produkcyjnymi i magazynowymi a budynkami mieszkalnymi. Obecnie minimalna odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m kw.) a ścianami stojącego już na innej działce budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego zwiększona został do 30 m. (zmiany dotyczą również budynków mieszkalnych lub zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy).

Te zmiany mają wpłynąć na rozgęszczenie zabudowy na nowych osiedlach.

Koniec mikroapartamentów

Kolejna – na uniknięcie ciasnoty nie tylko w mieszkaniach, ale również w lokalach przeznaczonych na wynajem, które mają status lokali użytkowych. Takie mikroapartamenty o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych cieszyły się zresztą w dużych miastach sporym powodzeniem, Zgodnie z nowymi przepisami w nowo projektowanych budynkach minimalna powierzchnia lokalu użytkowego będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 m kw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na pierwszym piętrze budynku, pod warunkiem, że zostanie do nich zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz. W tym przypadku chodzi o typowe lokale usługowo-handlowe. Regulacje te nie obejmą budynków zamieszkania zbiorowego, czyli hoteli, moteli, pensjonatów.

Ciszej, bardziej prywatnie...

Natomiast w celu zapewnienia większej prywatności na balkonach (w przypadku, gdy te dla sąsiednich lokali usytuowane są na jednej płycie) trzeba teraz stosować pomiędzy nimi przegrodę o odpowiedniej wysokości, szerokości oraz przepuszczalności światła.

Znowelizowane przepisy kładą większy nacisk na komfort akustyczny w mieszkaniach w budynkach jednorodzinnych. W nowych budynkach trzeba będzie stosować przegrody spełniające odpowiednie wymagania akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej (podobnie jak to już jest w przypadku wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym). Dodatkowo, wprowadzono przepis nakazujący niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych w budynkach mieszkalnych – zarówno wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych. Wymagania akustyczne będą teraz określone w analizie dotyczącej rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie tych wymagań. Odpowiednie regulacje w tym zakresie znalazły się w również znowelizowanym rozporządzeniu dotyczącym projektu budowlanego.

Rowery i samochody

W trosce o komfort właścicieli mieszkań i apartamentów wprowadzono kolejną zmianę, która obliguje inwestorów realizacji pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych (o minimalnej powierzchni 15 m kw.) w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Dopuszczalna będzie zamiennie realizacja oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany.

Kolejna zmiana dotyczy zasad planowania stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Dotychczas wszystkie takie miejsca budowane w ramach jednej inwestycji mogły być zbliżone do okien budynków, według nowych przepisów wymóg ten będzie dotyczy jedynie 6 proc. takich stanowisk w stosunku do ogólnej liczby miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji.

ZOBACZ RÓWNIEŻ: Czy wszystkie nowe mieszkania są objęte funduszem gwarancyjnym?

Tereny zielone i place zabaw

Najwięcej emocji wzbudzają zmiany, których celem jest zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej na publicznie dostępnych placach oraz zwiększenie wymagań w zakresie organizacji przy budynkach wielorodzinnych przyjaznych placów zabaw dla dzieci i miejsc do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami.

Po nowelizacji na działkach o powierzchni ponad 1000 m kw., przeznaczonych pod publicznie dostępny plac, trzeba będzie zapewnić co najmniej 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej. Nowe przepisy wprowadzają wymogi odnośnie minimalnej powierzchni placu zabaw w odniesieniu do liczby mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym czy w zespole takich budynków. Dotyczy to budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków wielorodzinnych, w którym znajduje się więcej niż 20 mieszkań. W odniesieniu do liczby mieszkań w budynku lub zespołu budynków określone zostały również minimalne rozmiary placu, np. w domach, które mają od 21 do 50 mieszkań powierzchnia musi wynosić 1 m kw. na każde mieszkanie. Możliwy jest podział placu zabaw w ramach jednej inwestycji pod warunkiem, że każda z części będzie miała przynajmniej 50 m kw. Jednocześnie plac powinien mieć nawierzchnię spełniającą wymagania określone w tym zakresie w Polskich, a jego wyposażenie powinno być dostosowane do dzieci w różnym wieku i dobrane tak, by pozwalało na korzystanie z niego przez 5 dzieci. Dopuszczone zostało ich umiejscowienie  na stropodachu kondygnacji nadziemnej (przy zastosowaniu odpowiednich środków bezpieczeństwa, m.in. odsunięcia go od krawędzi na odległość co najmniej 10 m).

Jednak poza zmianami na lepsze – są i takie, które są regresem w stosunku do dotychczas obowiązujących przepisów. Te przewidywały bowiem, że plac zabaw musiał zapewniać nasłonecznienie przez przynajmniej 4 godziny dziennie w dniach przesilenia wiosennego i jesiennego pomiędzy 10 a 16, w obecnych skrócono ten czas do 2 godzin i to nie na całym terenie, a na połowie jego powierzchni.

Argumenty deweloperów

Nowe przepisy powodują, że w projekcie realizowanym na tej samej działce na podstawie projektu złożonego po 1. sierpnia br. będzie można wybudować około 20 proc. mniej powierzchni, a co za tym idzie ceny będą musiały być wyższe - twierdzi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic. - To przykład zmian w przepisach „pod publiczkę” które nie są przemyślane i spowodują jedynie dalsze ograniczenie podaży. Mniejsze budynki w starej zabudowie nie mają placów zabaw i to raczej rola miast, żeby zapewnić je w parkach miejskich a nie przerzucać koszty na deweloperów, a realnie na klientów.

- Uważamy, że trzeba zachować zdrowy umiar i podchodzić do każdego projektu indywidualnie – dodaje Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii. - Przykładem może być wymóg związany z realizacją placu zabaw w każdej inwestycji, który oceniamy negatywnie. Nie każdy projekt jest realizowany z myślą o rodzinach z małymi dziećmi, a niestety bliskość placu zabaw może zniechęcać pewną grupę klientów. Nie popieramy tego przepisu zwłaszcza w przypadku osiedli zlokalizowanych w pobliżu publicznych placów zabaw, w których preferowanym przez nas rozwiązaniem byłoby zwiększenie stref zielonych.