Rabaty, wyprzedaże i bonusy u deweloperów to jeszcze nie oczekiwana obniżka cen

Wydawało się, że ten moment, na który wszyscy czekają - generalna obniżka cen mieszkań - już nastąpił. Tak wynikało z czerwcowych statystyk. Jednak cieszyliśmy się za szybko..

Przewaga spadków cen mieszkań, o której informowaliśmy w poprzednim raporcie, szybko się skończyła – informują w lipcowym raporcie analitycy Expandera i Rentiera.io. Wynika z niego, że w lipcu wzrosty cen pojawiły się ponownie - w grupie 10 z 16 badanych miast. Ponownie rekordowe wzrosty zanotowano w Krakowie. Ceny są już 26 proc. wyższe niż przed rokiem.

Ponadto okazało się, że w II kw. 2024 r. rosły nie tylko ceny w ogłoszeniach. Z najnowszych danych NBP wynika, że niemal we wszystkich badanych miastach wzrosły ceny transakcyjne. Największe podwyżki odnotowano w Kielcach i Gdyni, Dla planujących kupno mieszkania w mieście z morza i marzeń jest to naprawdę zła wiadomość: 10 proc. podwyżki na rynku pierwotnym, 8 -procentowa podwyżka na rynku wtórnym.

Ponieważ jednocześnie w II kw. 2024 r. do niemal 8 proc. wzrosło również oprocentowanie udzielonych w tym czasie kredytów hipotecznych. W rezultacie drugi miesiąc z rzędu spadała dostępność mieszkań kupowanych przy udziale kredytu.

CZYTAJ TEŻ: Mieszkania nie sprzedają się już tak szybko, ale nadal nie ma korekt cenowych

Gdzie drożej, gdzie stabilizacja?

Po zaledwie miesiącu przerwy ceny mieszkań znów zaczęły rosnąć. W ciągu miesiąca mieszkania w Katowicach zdrożały aż o 9,7 proc., w Szczecinie o 4,7 proc., a w Sosnowcu o 4,1 proc. Tak duże zmiany to jednak wyjątki. Przeciętna zmiana w porównaniu do poziomów z lipca wyniosła 1 proc. Duże wzrosty widać natomiast w porównaniu rocznym. Przeciętnie ceny w badanych miastach są o 16 proc. wyższe niż przed rokiem. W tym okresie najmocniej wzrosły ceny w Krakowie (26 proc.), a najsłabiej w Sosnowcu (7 proc.).

W tej sytuacji obserwujemy ciekawą dychotomię na rynku trójmiejskim: podczas gdy w Gdyni ceny rosną – w Gdańsku mamy do czynienia z zupełnie inną sytuacją: jeżeli chodzi o zmiany w skali miesiąca to w przypadku cen ofertowych mamy statystyczny spdek, o 2 proc., natomiast w przypadku cen transakcyjnych na rynku pierwotnym poszły w górę, ale nieznacznie, natomiast na rynku wtórnym ustabilizowały się: zmian w skali miesiąca nie było.

Generalnie, gdy w II kwartale 2024 roku wprowadzenie programu mieszkaniowego #naStart stanęło pod znakiem zapytania deweloperzy w Trójmieście oprócz dużej puli tańszych lokali wprowadzili także sporą pulę mieszkań o ponadpodstawowym standardzie. Średnia cena wprowadzeń w Trójmieście przestała jednak rosnąć, a w minionym kwartale była nawet o 2 proc. niższa niż pierwszych trzech miesiącach 2024 roku. Spadek średniej ceny wprowadzeń może być także wynikiem tego, iż w Trójmieście różnica pomiędzy średnią ceną oferty a średnią ceną sprzedaży mieszkań jest wyjątkowo wysoka, wynosi blisko 1,8 tys. zł/m kw. 

Rosną nie tylko ceny w ogłoszeniach, ale również w transakcjach

NBP właśnie opublikował dane na temat cen transakcyjnych w II kw. 2024 r. Wynika z nich, że rosły nie tylko ceny w ofertach sprzedaży, ale również w zawieranych transakcjach. Ceny nowych mieszkań w 7 największych miastach są o 19 proc. wyższe niż przed rokiem, a używanych o 18 proc. Wzrost w porównaniu do poziomu sprzed roku nie jest jednak zaskoczeniem, ponieważ uwzględnia okres drugiej połowy ubiegłego roku, gdy ceny błyskawicznie rosły.

Niezwykłe jest to, że ceny w II kw. br. były znacząco wyższe niż w I kw. br. Na rynku widać było bowiem znaczące spowolnienie. Tymczasem spadków niemalże nie było. Jedyne wyjątki to rynek wtórny w Szczecinie (-1,5 proc. q/q) oraz rynek pierwotny w Rzeszowie (-1,2 proc. q/q) i Bydgoszczy (-0,8 proc. q/q). W pozostałych badanych miastach ceny wzrosły. Największe podwyżki odnotowano w Kielcach i Gdyni. W tym pierwszym nowe mieszkania były aż o 10,1 proc. droższe niż w pierwszym kwartale tego roku, a używane o 9,5 proc. W Gdyni były to wzrosty odpowiednio o 9,6 proc. i 8 proc.

ZOBACZ RÓWNIEŻ: Najniższa krajowa będzie wyższa! To ponad kilkaset złotych podwyżki

Kredyty hipoteczne również drożały

Analizując problemy z usamodzielnieniem się młodych w związku z wysokimi cenami mieszkań w powszechnym przekazie obwiniani są za ten stan rzeczy tylko deweloperzy (ceny na rynku wtórnym są w ścisłym związku z tymi, jakie dyktuje tynek pierwotny). Tymczasem rzadko mówi się o tym, że kredyty hipoteczne są w Polsce najdroższe w skali całej Europy. Ba, nadal drożeją, bo kolejna zła wiadomość jest taka, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w II kw. znowu wzrosło. Z danych NBP wynika, że w tym roku najniższe oprocentowanie (średnio 7,59 proc.) miały kredyty wypłacone w lutym. Później z każdym kolejnym miesiącem było coraz drożej. Najnowsze dane pokazują stawki z czerwca, kiedy to średnia wynosiła już 7,93 proc.

Czy w tej sytuacji naciski na wprowadzenie - jednak – Kredytu na start – dziwią? Wprawdzie nie będzie to ów obiecany w wyborczej kampanii kredyt 0 procent, ale spodziewane oprocentowanie w granicach 2-3 proc. znacznie różni się i tak od komercyjnego.

Dostępność mieszkań spada drugi kwartał z rzędu

Choć poziom wynagrodzeń wciąż rośnie, to był zbyt mały, aby zrekompensować połączenie droższych kredytów i wyższych cen mieszkań. W rezultacie mieliśmy drugi kwartał z rzędu spadku dostępności zakupu mieszkania przy udziale kredytu. Zakup mieszkania o powierzchni 50 m kw. w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast) wymagał zapłacenia raty wynoszącej 4498 zł (okres spłaty 30 lat, wkład własny 10 proc.). W przypadku pary zarabiającej po 80 proc. średniego wynagrodzenia pierwsza rata pochłaniała 48 proc. dochodu netto. W ostatnich latach tak źle było tylko w II i IV kw. 2022 r. (po 52 proc.) oraz w I kw. 2023 r. (48 proc.), ale wtedy mieliśmy wyższy poziom stóp procentowych.