W Gdańsku sprzedano najdroższe mieszkanie w Polsce. W Sopocie czeka jeszcze droższa willa

By ocenić, czy to dużo czy może „okazja” - trzeba znać wszystkie szczegóły, a tych przy tego rodzaju transakcjach nikt nie chce ujawniać. Jednak gdy się trochę pogrzebie można znaleźć opis luksusowego apartamentu na Wyspie Spichrzów, który na rynku pojawił się już kilka lat temu:

„Mamy (…) parę perełek w apartamentowcach, jak choćby dwupoziomowy apartament na Wyspie Spichrzów ociekający niespotykanym wręcz luksusem - mozaika pokryta 24-karatowym złotem, ręczne rzeźbione meble, dodatki ze szczerego złota, podłogi z białego marmuru, wyspa kuchenna z  podświetlanego kwarcu”. 

Tak opisywał tą nieruchomość Piotr Śliwka, dyrektor zarządzający Poland Sotheby's International Realty w 2016 roku w wywiadzie dla magazynu trójmiejskiego Prestiż. Firma rozpoczynała wówczas działalność w Polsce w kooperacji z Noble Bankiemi, potem zniknęła, a w styczniu tego roku wznowiła działalność.

Złota Wyspa Spichrzów

Czy  cena apartamentu – przy tak luksusowym wykończeniu – jest szokująca? Wyspa Spichrzów weszła do ścisłej cenowej czołówki na trójmiejskim rynku nieruchomości. Chodzi naturalnie o jej północną część, tę usytuowaną naprzeciwko Długiego Pobrzeża i Żurawia. Gdzie – zdaniem pośredników – trudno dostać coś poniżej 30 tys. zł/m kw. To „okazyjne ceny” w przypadku np. mieszkań czy apartamentów pozbawionych balkonów, co wynika z historyzującego stylu zabudowy części pobrzeża Wyspy lub tych, które są pozbawione najatrakcyjniejszych widoków. Ceny najlepszych lokali przekraczają 40 tys. zł/m kw. i – jak powiedział nam przedstawiciel jednej ze specjalizujących się w luksusowych agencji nieruchomości – nie mają nic wspólnego z racjonalizmem, bo czas zwrotu takiej inwestycji jest ponadpokoleniowy, jeżeli uwzględnimy aktualne ceny wynajmu apartamentów na Booking Island, jak już bywa nazywana Wyspa Spichrzów. Krótko mówiąc: „to lokowanie w nieruchomości na przetrzymanie pieniądza”.

Czy rzeczywiście to taki złoty interes?

Wiosną br. ukazał się raport: „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”. Jego autorzy (z portalu www.thinkco.pl) twierdzą, że powód wzrostu popytu na takie nieruchomości to: „Ponadprzeciętne możliwości finansowe (które) pozwalają na większą swobodę w kształtowaniu swojego stylu życia, którego nieodłączną częścią jest dom. Mieszkanie, jego otoczenie i lokalizacja stanowią wyraz aspiracji oraz potwierdzenie statusu społecznego. Wszystko to brane jest pod uwagę przy ocenie wartości nieruchomości i może ją znacznie podnieść”.

To te złote mozaiki, klamki i baterie w łazienkach? Cóż, w pewnych kręgach to standard, od czasu gdy w internecie pojawiły się prawie dekadę temu opisy luksusowej willi nieżyjącego miliardera Jana Kulczyka, zlokalizowanej w szwajcarskich Alpach. Ściany wykładane złotem, marmurem, onyksem i futrem z norek, dzieła sztuki, basen, prywatny wyciąg narciarski, teatr i winnica oraz spa. W 2017 roku te luksusy wyceniono na 700 mln dol. 

Prawdziwe pieniądze unikają rozgłosu

Informacje o takich transakcjach, jak ta na Wyspie Spichrzów są z reguły chronione, bo całą procedura odbywa się na życzenie większości kupujących po cichu. W przypadku nieruchomości luksusowych oferty często nie trafiają na popularne platformy ogłoszeniowe, kolportowane są w systemie off market, wyłącznie na zapytanie lub kierowane bezpośrednio do potencjalnych klientów. Dotyczy to lokali, których właściciel kładzie nacisk na wysoką dyskrecję, zarówno z powodów finansowych, jak i społecznych. Mieszkańcy najdroższych nieruchomości tworzą często specyficzne grupy, do których nie chcą wpuszczać przypadkowych osób – twierdzą autorzy cytowanego raportu. Niektóre oferty nawet nie trafiają na polski rynek. Nieruchomości premium są bowiem często nabywane przez obcokrajowców, zarówno w celu spełniania własnych potrzeb mieszkaniowych, jak i i inwestycyjnie. W porównaniu do krajów Europy Zachodniej polski rynek wciąż jest atrakcyjny!

Jeżeli wokół jakiejś transakcji robi się głośno, to albo to „przeciek”, albo celowy zabieg marketingowy, jak było w przypadku lokalu w warszawskim wieżowcu Złota 44, którego właściciel próbował rozkręcić nietypowy projekt flipperski...

Trójmiasto jest drugim rynkiem luksusowym w Polsce

„Niezwykle istotne dla tego rynku jest też Trójmiasto, gdzie – nawet bez uwzględnienia Sopotu – skupionych jest 27 proc. ofert luksusowych apartamentów ze wszystkich 15 badanych miast. Wyraźnie pokazuje to silną pozycję Gdańska i Gdyni wśród za- możnych mieszkańców Polski. Oba miejsca to unikalne w skali kraju połączenie atutów dużych miast oraz miejscowości turystycznych, co znacząco rozszerza pulę nabywców: na własne potrzeby, na drugi dom, na wynajem długoterminowy, wynajem krótkoterminowy. A wszystko to przyciąga inwestorów” - czytamy w raporcie „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”.

Jednak to właśnie w Sopocie znajduje się najdroższa w tej chwili nieruchomość na sprzedaż w Polsce. Wspomniana już firma Sotheby's International Realty Poland prezentuje aktualnie w swojej międzynarodowej ofercie penthouse w Willi Krystyna w Sopocie. Cena: 8 883 249 dolarów (35 mln zł) za lokal o powierzchni 4477 stóp kwadratowych  (415 m kw.). Cena za metr? 84 337 zł/m kw. W pakiecie kawał historii i sporo luksusu...

Jak z miliona dolarów zrobić prawie dziewięć?

Apartament znajduje się w zbudowanej w 1870 roku willi w sercu Dolnego Sopotu przy ul. Jerzego Haffnera 86, 200 metrów od morza i 900 metrów od sopockiego molo. Zabytek przypomina budynki włoskiego renesansu, z prostokątną wieżą zwieńczoną tarasem widokowym. Po II wojnie światowej znajdował się tu ośrodek wypoczynkowy Rady Ministrów. W 2004 roku trójmiejska firma deweloperska INPRO kupiła i zmodernizowała cały budynek, zachowując jego historyczny charakter i detale architektoniczne. Penthouse, stanowiący swego rodzaju nadbudowę na ostatnim piętrze, z prywatną wieżą widokową i prywatną windą, kupił bogaty biznesmen z Austrii, z polskim rodowodem, za sumę ok 1 mln. dolarów, w stanie deweloperskim. W skład nieruchomości wchodzą jeszcze cztery miejsca parkingowe w garażu podziemnym i jedno zewnętrzne. W części podziemnej znajdują się obiekty rekreacyjne, takie jak siłownia i sauna.

CZYTAJ TEŻ: Mieszkania nie sprzedają się już tak szybko, ale nadal nie ma korekt cenowych

Trudno ograniczyć się do prostych działań matematycznych przy przeliczaniu, ile nieruchomość zyskała na wartości w ciągu ostatnich dwóch dekach, trzeba uwzględnić poniesione prze właścicieli nakłady. Np. niestandardowe oprawy sufitowe z fabryki Fabbiana Faretti wykonane są  z kamienia księżycowego,  klamki do drzwi, okien i szafek pokryte są 24-karatowym złotem marki Linea Cali. Nawet w inteligentnym systemie domowym KNX, kompatybilny z okablowaniem Gira, sterowany za pomocą dostosowanej aplikacji, styki i przełączniki pozłacane są 24-karatowym złotem – jak wynika z opisu nieruchomości. Ale nawet uwzględniając koszty wykończenia i wyposażenia – nieruchomości z sektora premium to, jak się okazuje, naprawdę znakomita lokata majątku...

Gdynia miastem najbardziej luksusowym?

Kilkukrotnie już cytowany raport „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe” zawiera jeszcze jedną interesującą informację. Otóż wśród 15 największych polskich miast to w Gdyni jest największy udział mieszkań o podwyższonym standardzie w ofercie rynku nieruchomości: 4,8 proc. autorzy zakwalifikowali do nieruchomości luksusowych, a 12,5 proc. to mieszkania o podwyższonym standardzie. Dla Warszawy te wskaźniki wynoszą odpowiednio 2,5 proc. i 9,8 proc., dla Gdańska – 3,7 proc. i 9,2 proc., a dla Krakowa 1,4 proc. i 9,4 proc., dla Wrocławia 2,6 proc. i 6,0 proc. Tym sposobem w pierwszej piątce luksusowych rynków lokalnych mamy oficjalnie Gdynię i Gdańsk, a poza konkurencją, Sopot, którego autorzy raportu nie uwzględnili w swoich badaniach.

O czym świadczy to, że tak dużo nieruchomości z wysokiej i najwyższej półki trafia na gdyński rynek wtórny? Czy każda luksusowa nieruchomość daje gwarancję utrzymania wartości lub jej zwielokrotnienia w dłużym horyzoncie czasowym? Jak się okazuje – nie zawsze. Sama cena nieruchomości w sensie murów, budynku, lokalizacji, jest tylko częścią składową. Na resztę składają się: strandard wykończenia (zaróno budynku jak i apartamentu czy mieszkania), a nawet... moda i kształtowana – również przez media tradycyjne i społęcznościowe - opinia.

Czy muszą być złote klamki?

Przestrogą może być historia najdroższego apartamentu w mieście z morza i marzeń. Penthouse na ostatnim piętrze Sea Towers znalazł się na rynku wtórnym z ceną 25 milionów, prezentowany był w programie life stylowym Damiana Urbańczyka. 381 m kw. urządzonych z designerskim rozmachem, chociaż bardziej w stylu kolonialnym niż kapiącego złotem rokokoko... „ Spacer po nim, to prawdziwa międzykontynentalna podróż. Począwszy od europejskiej master bedroom, przez salon z elementami Australii i Oceanii, aż po część gościnną urządzoną w stylu azjatyckim” - opisywał nieruchomośc portal businessinsider.com.pl. "Ciekawymi elementami ozdobnymi są m.in. oryginalne, mauryckie bożki, stół z najbardziej ekskluzywnego na świecie drewna – Kauri, czy też niepowtarzalna rzeźba Boga Tęczy. Wszystkie te ozdoby zostały starannie wyselekcjonowane i posiadają odpowiednie certyfikaty" - dodano. Za ten powiew wielkiego świata wypadało więc ponad 65,6 tys. zł/m kw.

W 2021 roku ponownie oferta wypłynęła na rynku, tym razem z ceną 16 mln zł, czyli nieco ponad 40 tys.zł/m.kw. Nieruchomość ostatecznie nabył lokalny biznesmen, jednak ceny transakcyjnej nie ujawniono. W branży kolportowano opinie, że była sporo niższa...