Co dalej z Manhattanem? Architekt miasta: Uważam, że ten budynek powinien zostać

W związku z planami wyburzenia Centrum Handlowego Manhattan we Wrzeszczu i budowy na jego miejscu innego, prawdopodobnie znacznie większego budynku, rozgorzała dyskusja wokół planu zagospodarowania miejscowego dla tej działki. Tymczasem ze strony Miasta słyszymy, że trzeba z tym czekać aż zostanie wykonane Studium Pasma Alei Grunwaldzkiej. Ale studium to akt pomocniczy, niemający mocy wiążącej.

Zgadza się, studium nie jest wiążące, w odróżnieniu od planu ogólnego czy miejscowego. To, że do niego przystąpiliśmy wynika z tego, że do miasta wpłynęło ponad 40 różnych wniosków dotyczących obszarów w paśmie alei Grunwaldzkiej. Nie da się jednak podejmować decyzji planistycznych dla każdego z nich osobno, bo każda z nich generuje konsekwencje w kontekście transportu. W związku zdecydowaliśmy, że wstrzymujemy prace nad wszystkimi planami do momentu powstania ujednoliconej wizji całego pasma. Ta wizja jest już wstępnie wypracowana. W związku z tym można już określić maksymalną wysokość w tym obszarze, o który pan pyta. 

CZYTAJ RÓWNIEŻ: Wrze we Wrzeszczu. Drapacze chmur zamiast galerii Manhattan?

Wyakcentował pan kwestie transportowe. To jest istotna sprawa, która bardzo niepokoi mieszkańców. W planach inwestora mowa była o budowie 780 mieszkań. To by się przekładało pewnie na co najmniej tysiąc dodatkowych samochodów w – i tak już zakorkowanym – centrum Wrzeszcza.

Pani prezydent Dulkiewicz wyraźnie to powiedziała na posiedzeniu Rady Miasta, pan prezydent Grzelak to potwierdził, a ja mogę to jeszcze raz powtórzyć: maksymalna dopuszczalna wysokość zabudowy w tym miejscu to 30 metrów. Łatwo więc obliczyć, że te 780 mieszkań jest nierealne.

Przy maksymalnej wysokości określonej na tym pułapie, ile zmieści się tam mieszkań?

30 metrów to maksymalnie 7-8 kondygnacji. Przy czym pamiętajmy, że kondygnacja usługowa jest wyższa od mieszkaniowej, a nam zależy na tym, żeby tam był duży udział usług, co najmniej 30-40 procent. W końcu to jest centrum Wrzeszcza i tego też oczekuje społeczność lokalna, taka jest też logika kształtowania centrum dzielnicy. To oznacza, że o ile w ogóle podjęta zostanie przebudowa Manhattanu, to tych mieszkań będzie nie więcej niż sto.

Jakie miasto ma możliwości wpływania na to ile będzie mieszkań, a ile usług?

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prezydent miasta jest organem sporządzającym plan miejscowy i w ramach jego ustaleń może określić warunki zagospodarowania, czyli maksymalną wysokość, udział mieszkań, udział usług i różne inne kwestie dotyczące kształtu architektonicznego tego obiektu. 

Wracamy zatem do punktu wyjścia naszej rozmowy: czy będzie tam miejscowy plan zagospodarowania?

Powinien być. Tym bardziej, że Rada Dzielnicy złożyła taki wniosek i jest on w rejestrze. W momencie, kiedy zakończymy to Studium Pasma Alei Grunwaldzkiej i pojawi się plan ogólny, to na tej podstawie będziemy tworzyć zapisy planu miejscowego.

Kiedy?

Studium skończymy na jesieni tego roku. Plan ogólny ma być skończony do końca przyszłego roku i wtedy będzie można już uchwalać plany miejscowe. Zakładam, że będzie to najwcześniej początek 2026.

Mieszkańcy Wrzeszcza niepokoją się też czy ewentualne prace nad budynkiem nowego Manhattanu nie doprowadzą do uszkodzenia zabytkowej zabudowy w okolicy.

Oczywiście kwestie związane z istniejącą zabudową są bardzo istotne i w wypadku wymiany zabudowy będzie to poważny problem inżynierski do rozwiązania. Pamiętajmy jednak, że w tej chwili pod C.H. Manhattan jest dwupiętrowy parking. Poziom -1 jest obecnie zajęty przez usługi – decyzja ta wynikała z projektu tunelu planowanego pod skrzyżowaniem Grunwaldzkiej i Dmowskiego, który ostatecznie nie powstał. Zakładam, że w momencie gdyby doszło do przebudowy budynku Manhattanu lub jego wymiany na nowy, poziom -1 byłby również zagospodarowany na cele parkingowe.

Zapytam pana teraz nie jako architekta miejskiego, ale profesora architektury i jednocześnie mieszkańca Gdańska: nie będzie panu żal obecnego budynku Manhattanu?

Uważam, że ten budynek jest bardzo udany, pełni istotną funkcję społeczną, dobrze się wpasował w to miejsce i powinien tam zostać. Takie jest moje osobiste zdanie, ale ja nie jestem właścicielem ani inwestorem.

Mówił pan o ujednoliconej wizji pasa alei Grunwaldzkiej. Ale czy w tym kontekście można w ogóle mówić o jakiejkolwiek spójności? Przecież wzdłuż Grunwaldzkiej mamy do czynienia z zabudową bardzo różnej wysokości: niską, średnią, wysoką i bardzo wysoką – jak Olivia Star?

Ta spójność niekoniecznie musi się wiązać z ujednoliceniem wszystkiego na całej długości. Nie ma nawet takiej możliwości. W ramach Studium PAG mamy faktycznie do czynienia z czterema zupełnie odmiennymi od siebie rejonami urbanistycznymi. Naszą koncepcję oparliśmy na bazie tzw. transit oriented developement (TOD), gdzie punktem wyjścia do określania miejsc lokalizacji skupisk nowej zabudowy są przystanki komunikacji zbiorowej, przede wszystkim kolejowej. W ramach prac nad Studium wyodrębniliśmy cztery takie rejony. Pierwszy to rejon przystanku Gdańsk Przymorze-Uniwersytet, gdzie jest ulokowany wspomniany budynek Olivia Star. W tym obszarze mamy jeszcze możliwość ulokowania kolejnych zespołów zabudowy – w tym na miejscu dawnych obiektów przemysłowych. Kolejny obszar to rejon przystanku Zaspa, gdzie też istnieje możliwość wprowadzenia pewnej ilości zabudowy nieco wyższej od otaczającej struktury, z racji tego, że mamy tu przystanek SKM, a docelowo także PKM.

I na miejscu City Meble powstanie 220-metrowy wieżowiec?

Na pewno nie. Tam też jest ograniczenie wynikające z bilansu transportowego i mieszkaniowego. Na razie nie potrafię powiedzieć do jakiej wysokości, ale tamte 220 metrów, to także była jedynie pierwsza „przymiarka” do tego, czego chcieliby inwestorzy. Trzeci rejon to bezpośrednie sąsiedztwo dworca kolejowego we Wrzeszczu. W tym obszarze jedyną rezerwą terenową jest obszar pętli autobusowej. Jednakże, przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych pamiętać musimy iż sama pętla musi pozostać w obecnej lokalizacji na poziomie ulicy, natomiast istnieje możliwość realizacji nowego obiektu nad nią. Czy to dojdzie do skutku – to się okaże, bo plan przewiduje tam zabudowę usługową, a jak wiemy w tej chwili nie za bardzo jest na nią popyt. Obecnie zabudowa biurowa nie jest realizowana, nie mamy także dużego popytu na usługi hotelowe. Ponieważ jest to teren miejski więc mamy pełną kontrolę nad tym, co tam się może wydarzyć. I wreszcie rejon czwarty – otoczenie przystanku SKM Politechnika. Mówimy tutaj głównie o rejonie Węzła Kliniczna, który – jak wiemy – wymaga daleko idących prac remontowych. Dyskutujemy na temat tego, czy nie warto byłoby wyburzyć ten węzeł i zrealizować nowe rozwiązanie komunikacyjne na poziomie terenu, likwidując nadmiernie rozbudowane, drogie i kłopotliwe w utrzymaniu i nie mające kontynuacji w ciągu ulic Hallera, Jana z Kolna czy Marynarki Polskiej elementy infrastruktury transportowej, takie jak estakady. Pamiętajmy, iż obecnie zjeżdżając z tych estakad natychmiast stajemy na skrzyżowaniach ze światłami – nie ma więc mowy o bezkolizyjności. Pętla tramwajowa w tej lokalizacji też nie jest w tej chwili potrzebna, a dodatkowo dysponujemy nowym, dwukierunkowym taborem. Tak więc w efekcie przebudowy Węzła Kliniczna możemy uzyskać sporo terenów pod realizację nowych inwestycji, a co istotne – także są to tereny we własności publicznej. Nowe rozwiązanie urbanistyczne dla tego obszaru mogą obejmować też elementy zabudowy wysokiej, ale to nie jest przesądzone. Z naszych doświadczeń wynika, że zabudowa wysoka mieszkaniowa nie jest, wbrew pozorom, chętnie realizowana przez inwestorów. Wynika to z tego iż pojawiają się problemy z doświetleniem i przesłanianiem, ale także z wiatrami, które powodują, że bardzo wysokie budynki są mniej stabilne.

Dwudziestoletnia historia Centrum Handlowego Manhattan zmierza do końca

Centrum Handlowe Manhattan położone u zbiegu alei Grunwaldzkiej i ulic Jaśkowa Dolina i partyzantów we Wrzeszczu zostało otwarte niemal równo 20 lat temu, wiosną 2004. Była to dopiero trzecia galeria handlowa w Gdańsku, a jej otwarcie miało charakter wydarzenia towarzyskiego, w którym – oprócz prezydenta miasta Pawła Adamowicza uczestniczyły takie postacie jak były premier Jan Krzysztof Bielecki, Danuta Wałęsa, a nawet ks. Henryk Jankowski i Dariusz Michalczewski, właściciel znajdującej się tam siłowni Tiger Gym. 

Elegancki ośmiokondygnacyjny budynek (trzy kondygnacje schowano pod ziemią) zastąpił popularne, acz przaśne targowisko miejskie nazywane przekornie Manhattanem. Projekt gmachu, autorstwa Wojciecha Targowskiego, Antoniego Taraszkiewicza i Piotra Mazura, został wyróżniony przez Stowarzyszenie Architektów Polskich. 

Otwarcie trzy lata później dwukrotnie większej Galerii Bałtyckiej zmieniło nieco charakter Manhattanu z handlowego na bardziej usługowy, a nawet kulturalno oświatowy. Jednymi z jej najważniejszych najemców są bowiem mediateka oraz Gdańska Szkoła Artystyczna. Położone w miejscu, które przed wojną pełniło rolę wrzeszczańskiego rynku, centrum wyrosło do rangi ważnego ośrodka społecznego w dzielnicy. 

O tym, że właściciel Manhattanu, spółka Cordia Managment Poland, należąca do węgierskiego funduszu Futureal, chce go zburzyć i postawić tam budynek mieszkalny zaczęto mówić dwa lata temu. Jednak dopiero pojawiające się w internecie wizualizacje z przytłaczającym wysokościowcem, kilka razy przewyższającym nieodległy kościół pw. św. Piotra i Pawła, wywołały u mieszkańców centrum Wrzeszcza irytację przemieszaną z popłochem. Jak budowa takiego kolosa wpłynie na konstrukcje stojących wokół, niekiedy jeszcze XIX-wiecznych budynków? Na ile zwiększy się ruch w okolicy, gdzie w godzinach szczytu tworzą się uciążliwe korki? Co z zacienieniem? Zielenią? Przewiewem? 

Nic zatem dziwnego, że w czwartek 13 czerwca w Bibliotece Manhattan na spotkaniu dotyczącym przyszłości centrum stawiła się liczna grupa mieszkańców Wrzeszcza. Ku ich rozczarowaniu, poza przedstawicielką Biura Architekta Miasta nie było nikogo reprezentującego władze Gdańska. To dało asumpt do przypuszczeń, że radni i prezydent zamiast walczyć o interes mieszkańców, stoją po dewelopera. Dopytywano się o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który mógłby skutecznie okiełznać zapędy inwestora (120 metrów wysokości w najwyższym punkcie, 780 mieszkań). Padł nawet głos zachęcający do nękania prezydent Dulkiewicz komentarzami a propos Manhattanu pod jej postami w mediach społecznościowych. 

Sprawa, tym razem w obecności włodarzy i radnych, powróciła podczas ubiegłotygodniowej sesji absolutoryjnej Rady Miasta Gdańska. O obawach mieszkańców w dyskusji nad Raportem o stanie miasta, mówiła Agnieszka Wąsowska-Telęga z partii Razem. W odpowiedzi wiceprezydent ds zrównoważonego rozwoju i inwestycji Piotr Grzelak zapewnił, że nie ma możliwości by w miejscu Manhattanu powstał budynek wyższy niż 30 metrów. Obiecał też, że w przyszłym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasto zabezpieczy funkcję usługową dla tego terenu. 

Czy to oznacza, że tak czy siak los obecnego Manhattanu jest przesądzony? Raczej tak. Zarówno teren, jak i budynek są własnością prywatną. Teoretycznie miasto mogłoby narzucić takie warunki w planie miejscowym, by nie opłacało się budować w tym miejscu nic nowego, ale w tej sytuacji właściciel mógłby po prostu zamknąć budynek, jak to ma miejsce w przypadku części kinowej „Krewetki” w Śródmieściu.