Na rynku najmu sytuacja od miesięcy jest stabilna, a jednak...

Dla porównania, we wrześniu 2021 roku mieliśmy do czynienia z 5-procentowym wzrostem średniej ceny w skali rok do roku, we wrześniu 2022 roku był to wzrost o 29 proc., rok później – o 7 proc., teraz natomiast jest to wzrost wielkości 2 proc. (dane serwisu Otodom.pl). Zatem dynamika zmian cen zmniejszyła się i pozostaje pytanie, czy taka tendencja będzie postępować.

Wrzesień co roku jest najgorętszym okresem na rynku najmu. Większość studentów właśnie wtedy szuka mieszkania na kolejny rok akademicki. Wtedy też zwykle pojawia się dużo ofert kierowanych do tej grupy najemców. Ponieważ studenci zwykle mają ograniczony budżet, to te kierowane są tańsze niż średnia rynkowa. To z kolei sprawia, że we wrześniu średnia stawka najmu często jest niższa niż we wcześniejszych miesiącach. Daje się to zauważyć szczególnie w Trójmieście, gdzie wakacyjna, droższa oferta skrojona jest pod turystów, a od września wchodzą w grę stawki bardziej dostępne...

Wygrali ci, którzy się nie spieszyli

Umiarkowane apetyty właścicieli mieszkań związane są również ze zwiększeniem rynkowej oferty po wakacjach. Większość miast wojewódzkich zakończyła miesiąc ze wzrostem liczby dostępnych ofert najmu. 

• Największy zanotowano w Zielonej Górze (34 proc.), Trójmieście i Kielcach (w obu wzrost o 21 proc., jednak w przypadku Trójmiasta przekłada się to na aż 443 nowe oferty, podczas gdy w Kielcach na 32 ogłoszenia). 
• Znaczący wzrost oferty, bo wynoszący 49 proc., nastąpił w Sopocie i w dużej mierze przyczynia się do zmiany dla całego Trójmiasta, a jest konsekwencją kończącego się sezonu letniego, kiedy w mieście dominował najem krótkoterminowy. 
• W ujęciu bezwzględnym silny wzrost liczby ogłoszeń notują również Warszawa (1025 mieszkań – wzrost o 18 proc.) oraz Kraków (381 mieszkań – wzrost o 18 proc.).

Obecne spowolnienie wzrostu cen i zwiększona podaż lokali mogą być dla studentów korzystne, dając im pole do negocjacji. Tym razem osoby, które decyzję o wyborze mieszkania na okres roku akademickiego zostawiły na ostatnią chwile, mogły na tym zyskać.

Procenty przeliczamy na złote i...

Ile? Kiedy przechodzimy do konkretnych liczb – robi się mniej optymistycznie. W relacji miesiąc do miesiąca stawki najmu spadły w Gdańsku i Gdyni o 3 proc. Ale, w przeliczeniu na realne kwoty, to zaledwie 2 zł/m kw. Tak więc różnica może ograniczyć się do 100 zł w przypadku „statystycznego” mieszkania, za jakie uważane jest takie o metrażu ok. 50 m kw.

Największą popularnością wśród najemców cieszyły się niezmiennie mieszkania 2-pokojowe o pow. powyżej 40 m kw., a następnie 2-pokojowe powyżej 30 m kw. i 3-pokojowe powyżej 50 m kw. Dwupokojowe mieszkania w cenie do 3 tys. zł były najpopularniejszą opcją najmu na wielu lokalnych rynkach, w tym również w Trójmieście. 

We wrześniu najwięcej za wynajem trzeba było zapłacić w Warszawie (5 tys. zł), a następnie we Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie, gdzie stawki czynszu mieściły się w przedziale 3,2-3,4 tys. zł. Natomiast najtaniej było w Bydgoszczy, Kielcach, Łodzi, Białymstoku i Olsztynie, gdzie średnie stawki wynosiły poniżej 2,2 tys. zł.

Jednak warto zauważyć, że o ile w skali miesiąc do miesiąca mieliśmy do czynienia ze spadkiem cen, to nie jest to wiadomość jednoznacznie pozytywna dla studentów. We wrześniu średnia stawka najmu w głównych miastach Polski wyniosła niecałe 3,6 tys. zł, co oznacza spadek o ok. 1 proc., ale w porównaniu do sierpnia tego roku, natomiast jednocześnie wzrost o 2 proc. względem analogicznego okresu rok wcześniej.

Odpływ uchodźców wpłynął na większą podaż

Do zatrzymania wzrostu cen przyczyniła się m.in. rosnąca podaż. Zwiększony skokowo popyt na mieszkania na wynajem pojawił się wraz z wybuchem wojny w Ukrainie i napływem do Polski fali uchodźców. Teraz sytuacja się zmieniła, ale wysoka baza do porównań z lat 2022 i 2023 pozostała. To też ma wpływ na statystyki.

Odpływ uchodźców z Ukrainy spowodował, że od kilku miesięcy w liczbie wyszukiwań utrzymuje się tendencja spadkowa – w październiku była o 8 proc. niższa niż we wrześniu. A to sprawia, że obecna sytuacja jest bardzo korzystna dla najemców, którzy zyskali przewagę w negocjacjach z właścicielami lokali. Najemcy zaczynają dyktować warunki, widząc, że oferta jest szeroka, a mieszkania dostępne od ręki. Poza nowymi inwestycjami z rynku deweloperskiego, które zasiliły w tym roku ofertę, na rynek wróciły też mieszkania do tej pory wynajmowane przez osoby, które skorzystały z programu Bezpieczny Kredyt 2% i są już na swoim.

Milena Chełchowska / ekspertka rynku nieruchomości Otodom

Zwiększona podaż to również opóźniony efekt BK2%

Zdaniem wszystkich analityków, zwiększona podaż na rynku najmu to również opóźniony efekt Bezpiecznego Kredytu 2%. Beneficjenci, którzy skończyli wykańczać mieszkania zakupione w ramach programu, zwolnili dotychczas wynajmowane lokale. Bazę ogłoszeń zasilają też oddawane do użytku mieszkania deweloperskie, zakupione w celach inwestycyjnych.

Spokój w cennikach to dobra informacja dla najemców, jednak nieco gorsza dla wynajmujących, którzy muszą dostosować stawki do aktualnych trendów. Z kolei duża baza dostępnych ogłoszeń utrudnia im znalezienie najemcy. Tym samym, wynajem staje się coraz mniej korzystny finansowo, zwłaszcza dla osób, które przy zakupie mieszkania wspomagały się kredytem hipotecznym.

Natomiast spadek cen, o ile ten trend nadal będzie się utrzymywał, może zmienić sytuację młodych na dorobku, czyli nie tylko studentów, ale również poszukujących pracy absolwentów szkół średnich i uczelni.

Większa dostępność mieszkań, ale nie wszędzie jednakowa

Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io, tej grupie młodych jest dziś łatwiej wynająć mieszkanie niż kilka lat temu. Najgorsza sytuacja występowała dwa lata temu, gdy wojna w Ukrainie i napływ uchodźców mocno wywindowały stawki najmu. Wtedy wydatki na opłacenie mieszkania stanowiły aż 41 proc. dochodu. Później jednak stawki rosły już zdecydowanie wolniej niż wynagrodzenia, i dzięki temu udział kosztów najmu w dochodzie stopniowo spadał. W III kw. 2024 roku para zarabiająca dwukrotność minimalnego wynagrodzenia średnio wydawała na najem kawalerki o powierzchni 30 m kw. ok. 30 proc. dochodów. Ten udział jest również niższy niż w 2021 roku: trzy lata temu było to 35 proc. Ze względu na to, że koszty najmu rosną wolniej – tak naprawdę mamy do czynienia z poprawą dostępności mieszkań na wynajem.

Wiele jednak zależy od tego, gdzie takiego mieszkania szukamy. Wysokość minimalnego wynagrodzenia jest taka sama w całej Polsce, a koszty najmu znacząco się różnią. Naszej przykładowej parze najtrudniej byłoby utrzymać się w Warszawie, gdzie koszty najmu pochłonęłyby 42 proc. dochodu. Trudno byłoby również w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie udział wynosiłby 38 proc. Z kolei najwięcej „na życie” zostawałoby im w Częstochowie (koszt najmu – 21 proc. dochodu), Radomiu (22 proc.) i Sosnowcu (23 proc.).

Stabilizacja i dobry czas na poszukiwanie lokum

Stabilizacja to hasło, które w tym momencie w kontekście rynku najmu możemy odmieniać przez wszystkie przypadki.

– Kilkuprocentowe wahania w cenach czy liczbie ofert to właściwie rynkowa i sezonowa korekta w porównaniu do rollercoastera, który miał miejsce w ostatnich dwóch latach – dodaje Milena Chełchowska z Otodom. – Przewidywania wskazują na dalszą stabilność w nadchodzących miesiącach. Sezonowość liczby ofert sugeruje, że końcówka roku przyniesie zmniejszenie oferty mieszkań na wynajem, jednak będzie to zmiana chwilowa, zachwianie związane z koncentracją na corocznych obchodach świątecznych. Odbicie podaży i popytu nastąpi najprawdopodobniej wraz początkiem 2025 roku. Może się jednak okazać, że okres listopada i grudnia będzie korzystnym czasem na zmianę wynajmowanego mieszkania. Właściciele lokali, biorąc pod uwagę mniejsze zainteresowanie ofertami w tym czasie, mogą być bardziej otwarci na negocjacje. Dla osób poszukujących nowego lokum to dobry czas w trakcie roku do uzyskania lepszych warunków najmu.