Czy wszystkie nowe mieszkania są objęte funduszem gwarancyjnym?

Wprawdzie zmiany w prawie budowlanym, które weszły w życie od 1 sierpnia br. nabywcy lokali odczują de facto dopiero za jakiś czas (ok. 2 lata), tzw. ustawa schronowa ma wejść w życie dopiero od 1 stycznia 2026 roku, to jednak już teraz wpływ będą miały składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Jakie zmiany w DFG od 2 lipca 2024 roku?

Projekty, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej (tj. przed 1.07.2022 rokiem), przez kolejne dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 roku, mogły być nadal sprzedawane na podstawie starych przepisów. Takie sytuacje miały więc miejsce w przypadkach, gdy deweloper sprzedał chociaż jedno mieszkanie przed 1 lipca 2022 roku: wszystkie kolejne (w ramach tej samej inwestycji!) mógł przez kolejne dwa lata sprzedawać również bez ochrony DFG. 

Jednak właśnie zakończył się dwuletni okres przejściowy, umożliwiający sprzedaż niektórych nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego na starych zasadach, czyli bez ochrony DFG. A zatem od 2 lipca 2024 roku wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego, podpisując od tego dnia umowy deweloperskie, podlegają ochronie DFG, niezależnie od daty rozpoczęcia jej funkcjonowania na rynku. Warto podkreślić, że nie również ma znaczenia, kiedy zawarto umowę rezerwacyjną: istotne jest to, kiedy podpisano umowę deweloperską.

Dla kupujących nie rodzi to żadnych dodatkowych obowiązków: do naliczania oraz odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zobowiązani są deweloperzy. Warto jednak się upewnić, czy w umowie deweloperskiej na pewno zawarta jest informacja o gwarantowanej przez ustawę ochronie DFG.

ZOBACZ TEŻ: SKYCITY Gdynia. Budowa nowej ikony miasta rusza jeszcze w tym roku

Sprawdź, na jaki rachunek wpłacasz środki

Wysokość składek nie jest ujednolicona. Możemy mieć do czynienia z różnymi wartościami, a zależy to od tego, na jaki rachunek – otwarty czy zamknięty - wpłacamy deweloperowi środki przeznaczone na zakup mieszkania.

Jeżeli deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę) to wysokość składki na DFG wynosi 0,1 proc. od każdej wpłaty od nabywcy. 

Natomiast jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji) – wysokość składki wynosi 0,45 proc. 

Jaką ochronę zapewnia DFG?

Nawet w przypadku wysokich sum, jakie płacimy dzisiaj za mieszkanie – kwota składki na DFG nie jest szczególnie dotkliwa. Płacimy bowiem za (względne) bezpieczeństwo. Fundusz gwarantuje nabywcom zwrot wpłaconych środków na poczet nieruchomości m.in. w przypadku upadłości dewelopera, ale nie tylko. 

Ochroną DFG objęte są wszystkie lokale mieszkalne służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, przy czym nabywca nie musi być osobą, która będzie zamieszkiwała w danym lokalu. A zatem ochroną objęte są także lokale mieszkalne przeznaczone na wynajem. To, czy nabywana nieruchomość podlega ochronie DFG, można sprawdzić w prospekcie informacyjnym udostępnianym przez dewelopera – zamieszczenie w nim tej informacji jest obowiązkowe. 

DFG zapewnia gwarancje już w momencie pierwszej wpłaty na rachunek powierniczy, kończy się jednak w momencie przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu. Dlatego ochroną nie są objęte gotowe mieszkania nabywane od dewelopera. Gotowe, czyli takie, które zostało wybudowane, posiada pozwolenie na użytkowanie, ma założoną księgę wieczystą.

Ochrona DFG ma także zastosowanie dla nabywców domów jednorodzinnych. Warunkiem jest zakup domu w ramach umowy deweloperskiej (a nie jako gotowy dom, gdzie zawierana jest od razu umowa przeniesienia prawa własności), która została zawarta nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku. 

Ochronie DFG nie podlegają nieruchomości z rynku wtórnego, tj. gotowe domy/ segmenty/ mieszkania kupowane od poprzedniego właściciela.

Kiedy DFG wypłaci?

Katalog sytuacji, w których przysługuje zwrot środków wpłaconych na poczet ceny mieszkania/domu z DFG, szczegółowo opisany jest w art. 48 ustawy deweloperskiej. Obejmuje on – co warto wiedzieć – nie tylko sytuacje, gdy doszło do upadłości dewelopera. Zgodnie z nim, możemy się o to ubiegać, gdy:

• deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana;
• syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z nabywcą;
• nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej z jednego z powodów wskazanych w art. 43 ustawy deweloperskiej (m.in. niedostarczenie nabywcy prospektu informacyjnego, niezgodność informacji zawartych w prospekcie z tymi w umowie deweloperskiej lub ze stanem faktycznym, brak przeniesienia własności we wskazanym w umowie terminie, nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu) i nie otrzyma od dewelopera zwrotu pieniędzy w ciągu 30 dni od odstąpienia;
• upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zgromadzone na nim środki będą przewyższać równowartość 100 tys. euro.

Jak działa DFG? 

Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danej inwestycji zobowiązany jest w momencie ogłoszenia upadłości dewelopera do dokonania zwrotu w pierwszej kolejności w zakresie środków, które nie zostały jeszcze wypłacone deweloperowi i pozostają wciąż na rachunku. Następnie bank przekazuje do DFG informację na temat kwot wpłaconych przez poszczególnych nabywców oraz kwot wypłaconych im przez bank. DFG w tej sytuacji, na podstawie wniosku nabywcy, wypłaca różnicę tak, aby otrzymał on całość wpłaconych środków. Teoretycznie...

Dlaczego mam wątpliwości? Powstanie funduszu i zasady gromadzenia środków to sprawa sprzed kilku lat. Mówiąc wprost – wówczas branża deweloperska radziła sobie znakomicie. Założono więc, że przy ustalonych składkach wysokość gromadzonego na koncie funduszu środków wystarczy na pokrycie skutków upadku jednej dużej i dwóch mniejszych firm deweloperskich w skali roku. Oby te przewidywania były prawidłowe...