Nieruchomości z wyższej półki mają wpływ na cały rynek pierwotny

To również okazja, by prześledzić, czy i jaki wpływ mają nieruchomości z najwyższej półki na cały rynek pierwotny. Zdecydowanie tak i od lat widać tę tendencję szczególnie wyraźnie właśnie w Trójmieście. Nieruchomości o charakterze apartamentowym mają tutaj spory i – co warto zauważyć – stale rosnący procentowy udział w ofercie deweloperów. Rodzi to rozmaite konsekwencje.

Ceny apartamentów mają wpływ na średnią

Przede wszystkim znajduje to odbicie w danych dotyczących cen nieruchomości. Przy wszelkich analizach pod uwagę brana jest średnia cena rynkowa, a ostatnio coraz częściej cena przeciętna, czyli mediana. O ile ta pierwsza jest po prostu wartością matematyczną i nie oddaje struktury rynkowej oferty – druga czyni to skuteczniej, bowiem mediana to wysokość ceny, poniżej i powyżej której znajduje się 50 proc. rynkowej oferty. W przypadku Gdańska wartość obu tych wskaźników na przełomie 2022 i 2023 roku przekroczyła 15 tys. zł/m kw. To oznacza, że już co drugie mieszkanie na rynku pierwotnym kosztuje więcej niż 15 tys. zł/m kw., co jeszcze niedawno było kwotą zarezerwowaną dla apartamentów. W Gdyni sytuacja jest jeszcze bardziej uzależniona od oferty apartamentowej: w ostatnich latach w mieście buduje się niewiele w segmenvie popularnym, więc to właśnie ceny nieruchomości z wysokiej półki kształtują statystyczny obraz rynku. A to ma wpływ na przykład na wyobrażenia przeciętnych mieszkańców miasta o wartości ich nieruchomości. Te są zwykle, jak się okazuje, zbyt optymistyczne...

Dużo pieniędzy, ale czy drogo?

Ceny apartamentów są też zresztą bardzo zróżnicowane: w skrajnych przypadkach różnią się o 100 proc. W ostatnich miesiącach przekraczają już obligatoryjnie 20 tys. zł. I dotyczy to nie tylko inwestycji zlokalizowanych w pierwszym i drugim pasie zabudowy nadmorskiej. Takie projekty znajdziemy np. w Gdańsku na Morenie (Rutkowski Development), która dotychczas była w przeważającej masie ofertą ze średniej półki, w lokalizacjach w pobliżu głównej trasy komunikacyjnej (ul. Piastowska, Ekolan).

Projekty, które prezentują wszelkie cechy nieruchomości z najwyższej półki – oscylują w granicach 30 tys. zł/m kw., a nierzadko ją znacznie przekraczają. Na rynku wtórnym nie brakuje ofert, gdzie cena oscyluje już w granicach 40 tys. zł/m kw. Pytanie jednak, za co aż tyle gotowi są płacić nabywcy?

Invest Komfort, lider rynku nieruchomości premium w Trójmieście, zainicjował dyskusję na temat potrzeb i marzeń Polaków w kontekście własnego „M”, efektem której jest opracowany wspólnie z Instytutem Badawczym ARC Rynek i Opinie raport „Potrzeby i marzenia Polaków o domu”.

Czym jest dom? Czy to tylko konkretny adres, czy może system wartości? Za co nabywca jest w stanie zapłacić więcej? Co sprawia, że decyduje się na konkretną lokalizację? To tylko niektóre z pytań, na które odpowiedzieli respondenci.

Raport „Potrzeby i marzenia Polaków o domu”

Z raportu jasno wynika, że definicja komfortu jest zmienna. Wiąże się to z rosnącą świadomością Polaków, którzy aktualnie poszukują wysokiej jakości w dużo szerszym kontekście niż tylko estetyka wykonania. Dziś wysoka cena za metr kwadratowy musi być uzasadniona również udogodnieniami i rozwiązaniami, wpływającymi bezpośrednio na wygodę życia. Warto jednak podkreślić, że bez względu na wiek, status materialny czy miejsce zamieszkania wartości związane z domem pozostają dla Polaków niezmienne – wszyscy szukają poczucia bezpieczeństwa oraz przyjaznych do życia przestrzeni, które wypełnią tę potrzebę.

- Idea domu bywa przez Polaków mocno idealizowana. Oczywiście tendencja zawsze będzie istnieć, ponieważ odnosi się do sfery najważniejszych emocji – wspomnień wyniesionych z dzieciństwa oraz poczucia stabilizacji własnej rodziny. Kiedy jednak spytaliśmy o szczegóły, okazało się, że zmiany na lepsze w wielu przypadkach są pożądane – z czysto racjonalnych pobudek. Duża grupa, bo aż 30 proc. myśli o zakupie nowego mieszkania lub domu, a pamiętajmy, że mówimy o całej populacji, nie tylko o ludziach młodych. Poziom deklaracji brzmi optymistycznie, ponieważ odnosi się do oceny całego dobrostanu. Aż 57 proc. respondentów z optymizmem patrzy w przyszłość, przy 5 proc. odsetku odpowiedzi zdecydowanie zaprzeczającej tej tezie. Siła domu jest więc nie do przecenienia – podsumowuje Agata Tkaczyk, dyrektor ds. badań jakościowych, ARC Rynek i Opinia.

Jak z tego wynika, dom dla Polaków to bezpieczny azyl, przestrzeń, w której chcą odpoczywać i gdzie mogą się rozwijać. Aż 91 proc. respondentów stwierdziło, że chce mieć mieszkanie na własność, chociaż nie tylko ze względu na stabilność i bezpieczeństwo. Chodzi również o to, że tylko taka przestrzeń pozwala na dopasowanie jej funkcji do potrzeb wszystkich domowników. Kolejna istotna informacja: 73 proc. respondentów planujących zakup lokum, wybrałoby nowe budownictwo. m.in. dlatego, ze przyszli posiadacze doceniają udogodnienia oraz części wspólne budynków, w których zamieszkają. Uważają, że pomaga to w tworzeniu sąsiedzkiej wspólnoty.

Najważniejsze determinanty dopasowane do budżetu to lokalizacja – najlepiej wśród zieleni, blisko infrastruktury miejskiej i komunikacyjnej.

Klienci nie kupują kota w worku

Nabywcy nieruchomości premium narzucają jeszcze jeden standard: w tym segmencie rynku coraz rzadziej dochodzi do transakcji na etapie tzw. dziury w ziemi czy nawet budowy. Deweloperzy sami decydują o wprowadzeniu oferty na rynek. dopiero wówczas, gdy potencjalny nabywca może obejrzeć nie tylko wizualizacje, ale również gotowe budynki. Wracają również do urządzania mieszkań pokazowych w większych inwestycjach.

Przykładów takiej taktyki mamy coraz więcej, np. Riverview nad Motławą (Vastint), Kwietna 32 (Ekolan) czy wspomniana na wstępie najnowsza inwestycja Invest Komfortu – Małokacka.

Uwagę przyciąga szlachetna, miedziana elewacja wentylowana, harmonijnie komponująca się z zielonym otoczeniem. O atutach inwestycji będzie można przekonać się osobiście już w najbliższą sobotę 24 lutego (w godz. 9.00-15.00). w czasie premierowej prezentacji inwestycji (wstęp na wydarzenie jest darmowy, obowiązują jednak zapisy na stronie dewelopera). Goście będą mogli nie tylko zobaczyć eleganckie części wspólne inwestycji, ale też mieszkanie wykończone w standardzie „pod klucz” czy widok z tarasu na dachu budynku. Planowana jest także premiera rzeźby artystki Anny Bery i wystawa autorskiej ceramiki Invest Komfort.

Deweloperzy równają w górę

Warto zauważyć i to, w jaki sposób udogodnienia stosowane przez deweloperów w inwestycjach klasy premium wpływają na cały rynek. Mianowicie obserwujemy ich powolną migrację już nie tylko do sektora średniego. Tak było np. z technologiami domów inteligentnych, stosowanych coraz częściej w standardzie (np. Robyg), z trójszybowymi oknami (teraz stosuje je wielu deweloperów) czy obecnie z ogrzewaniem podłogowym, po które sięgnął np. Ekolan w nowej inwestycji ALTRO, zlokalizowanej w Rumi. Coraz częściej w nowych inwestycjach mamy również ogólnodostępne dla wszystkich mieszkańców tarasy na dachach (do najbardziej spektakularnych można zaliczyć te w kompleksie Horyzont na Przymorzu: kiedy ta oferta Ekolanu trafiła na rynek pierwotny była to propozycja sytuująca się cenowo w segmencie popularnym). Również przestrzenie wspólne (nie tylko przeznaczone na fitness, ale również na klubiki dziecięce czy co-working), a także obiekty sportowe znajdujemy nawet w osiedlach z sektora popularnego.

Wszysto to zaczynało się właśnie od apartamentowców, a Invest Komfort był w wielu przypadkach pionierem we wprowadzaniu takich elementów dodanych.

- Mamy ambicje zmieniać krajobraz Trójmiasta, co skutecznie realizujemy już od ponad 28 lat, nie tylko przez dobrze zaprojektowane inwestycje, ale również dostarczając rzetelną wiedzę o potrzebach Polaków oraz inicjując dyskusję na ten temat. Dzięki uzyskanym wnioskom możemy działać bardziej świadomie i odpowiedzialnie, jednocześnie kształtując własne trendy, nie tylko w designie - komentuje Michał Ciomek, wiceprezes zarządu Invest Komfort. - Każda inwestycja doskonale wpisuje się w pejzaż historyczny lub krajobrazowy lokalizacji, oferując tym samym określony styl życia, wynikający z jej charakteru – dodaje Ciomek. – Jesteśmy w pełni świadomi wyzwań, jakie stoją przed dojrzałymi twórcami zespołów mieszkaniowych. Zmieniająca się rzeczywistość sprawia, że wdrażamy coraz bardziej zaawansowane, ale też śmiałe rozwiązania architektoniczne i budowlane. Jednak w centrum naszych zainteresowań zawsze będzie człowiek i jego indywidualne potrzeby.