Środki przeznaczone na dwa lata realizacji Bezpiecznego kredytu 2% zostały wykorzystane w pół roku. Co dalej?

Liczba złożonych wniosków, a także wyższa średnia kwota udzielanego kredytu (niż zakładano w momencie ustalania wysokości środków przeznaczonych na wsparcie programu Bezpieczny kredyt 2%) sprawiły, że limity przeznaczone na jego finansowanie na dwa lata (2023 i 2024) wyczerpały się po niespełna sześciu miesiącach. Według prognoz dopłatami do BK2% miało być objętych w tym okresie ok. 50 tys. kredytów, tymczasem do 21 grudnia 2023 r. podpisano ich ok. 55,8 tys., a banki uczestniczące w programie nadal przyjmowały wnioski, do końca 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zagwarantowało, że wszystkie zostaną rozpatrzone, a ponieważ procedury bankowe jeszcze trwają, trudno jest ostatecznie podsumować ile osób z programu skorzystało. Wiadomo jednak, że uwolnił on skumulowany przez wiele miesięcy popyt, co dało efekty lawiny wniosków w pierwszych miesiącach funkcjonowania BK 2%.

Nie ulega wątpliwości, że dla osób szukających pierwszego mieszkania program był wielką szansą. Niestety, większość analityków twierdzi, że był też jednym z powodów wzrostu cen mieszkań w minionym roku.
- Rok 2023 na rynku nieruchomości można porównać do kolejki górskiej. Zaczął się od załamania sprzedaży, ostatecznie przyniósł jednak aż dwa boomy – komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. - Pierwszy wystąpił latem, po rozpoczęciu programu Bezpieczny kredyt 2% (1 lipca 2023 – przyp. Red.). Jesienią mieliśmy niewielkie spowolnienie, a pod koniec roku kolejny boom, wynikający z wyczerpywania się puli pieniędzy na dopłaty z wspomnianego programu. To przełożyło się oczywiście na ceny mieszkań.

Ceny nakręcał nie tylko program BK 2%

Warto dodać, że na zmiany cen miały również wpływ inne istotne czynniki. Pierwszą przyczyną ożywienia na rynku było złagodzenie zapisów Rekomendacji S przez KNF. To sprawiło, że wzrosła zdolność kredytowa osób planujących zakup mieszkania. Poprawiły się także nastroje.

- Przyzwyczailiśmy się do wojny za wschodnią granicą, nauczyliśmy się funkcjonować w warunkach wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych – twierdzą autorzy raportu.

Boom na rynku wywołali nie tylko uczestnicy programu BK 2%. Osoby, które nie spełniały jego warunków, chciały dokonać zakupu zanim program ruszy i doprowadzi do zmniejszenia podaży i wzrostu cen, stąd ożywienie w II kwartale 2023 roku. Zakupów dokonywali też spekulanci, którzy chcieli dokonać tańszego zakupu, a później odsprzedać mieszkanie taniej uczestnikom programu.

- Rok 2023 na rynku nieruchomości można porównać do kolejki górskiej. Zaczął się od załamania sprzedaży, ostatecznie przyniósł jednak aż dwa boomy – komentuje. Pierwszy wystąpił latem, po rozpoczęciu programu Bezpieczny kredyt 2% (1 lipca 2023 – przyp. Red.). Jesienią mieliśmy niewielkie spowolnienie, a pod koniec roku kolejny boom, wynikający z wyczerpywania się puli pieniędzy na dopłaty z wspomnianego programu. To przełożyło się oczywiście na ceny mieszkań.

Jarosław Sadowski / główny analityk Expander Advisors

Gdzie najdrożej?

W efekcie na skokowy skumulowany popyt zareagowali nie tylko deweloperzy, ale i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym. Obie grupy zaczęły dynamicznie podwyższać ceny. Wzrosty oczekiwań zaczęły się na przełomie maja i czerwca. W okresie od maja do listopada ceny wzrosły średnio o 9,5%, a liderami wzrostów były Kraków (23%) i Warszawa (19%). Z raportu Expandera i Rentier.io wynika natomiast, że od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. ceny wzrosły przeciętnie o 13 proc. Najwięcej - w Krakowie (29 proc.) i Warszawie (21 proc.). Na tym tle Trójmiasto wypadało – dla kupujących – zaskakująco pozytywnie. O ile w Gdyni ceny wzrosły według autorów raportu o 11 proc., to w Gdańsku tylko o 4 proc. i była to najniższa wartość tego współczynnika wśród wszystkich badanych miast (17).

Marketingowy falstart

Z kolei 2024 rok zaczyna się oczekiwaniem na wprowadzenie zapowiadanych w trakcie przedwyborczej kampanii nowych wersji programu dopłat do zakupu pierwszego mieszkania, wakacji kredytowych i Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Szczególnie ten pierwszy budzi ogromne emocje. Nie wszyscy koalicjanci go popierają.

Już na wstępie pomysłodawcy popełnili błąd w samej nazwie przygotowywanego programu, bowiem program Mieszkanie na start już istnieje. Jak czytamy na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego, który jest dysponentem środków:

„Rządowy program Mieszkanie na start (MNS) to bezzwrotna pomoc finansowa dla osób fizycznych w ponoszeniu wydatków z tytułu najmu mieszkania. Program dopłat do czynszu realizuje dwa główne cele: społeczny i inwestycyjny. Pomaga gospodarstwom domowym z trudnościami w samodzielnym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i zachęca inwestorów do budowy mieszkań na wynajem.”

MNS miał służyć między innymi do wspierania najemców mieszkań wybudowanych w ramach programu Mieszkanie Plus, które okazały się... zbyt drogie na kieszeń najemców.

Jednak nazwa to rzecz najmniej w końcu ważna, dopóki nowe zasady nie zostaną ustalone - zawsze można ją zmienić. Na czym polegają najważniejsze założenia?

Suma wielu niewiadomych

Pierwsze wrażenie: bardzo złożona konstrukcja. Wysokość raty i suma dopłat mogą być bardzo różne w zależności od kilku czynników. Po pierwsze, ogromne znaczenie ma to, czy kredyt zaciąga singiel, para czy rodzina z dziećmi. Inne czynniki, które wpływają na wysokość raty, to dochód uczestnika programu, kwota kredytu czy miejsce, w którym będzie zlokalizowane kupowane mieszkanie. Już tylko uwzględniając pierwsze kryterium, z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku kwoty kredytu 400 000 zł, rata singla może wynieść 2773 zł, pary - 1833 zł, a rodziny z 3 dzieci - 1333 zł.

Program Mieszkanie na start będzie najbardziej hojny dla rodzin z przynajmniej 3 dzieci. Będzie pozwalał uzyskać kredyt bez odsetek (oprocentowanie 0 proc.) na pierwsze 10 lat spłaty. Dopiero od 11 roku dopłaty mają się skończyć i zacznie obowiązywać standardowe oprocentowanie, uzależnione od poziomu stóp procentowych w tym okresie.

Z kolei najmniejsze korzyści z Mieszkania na start uzyskają single. Będą płacili wyższe raty niż rodziny z dziećmi czy pary, ale warunki wciąż będą dużo atrakcyjniejsze niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych (będą naliczane odsetki, ale bardzo niskie). Dopłaty mają obniżać oprocentowanie ich kredytów do 1,5 proc., a więc jeszcze niższego poziomu niż dla Bezpiecznego kredytu 2%. Zaletą w porównaniu do starego programu będzie również to, że kredyt będzie można uzyskać na dowolną kwotę. Będzie ją ograniczała tylko zdolność kredytowa uczestnika.

Oprócz poziomu dochodu i statusu wnioskodawcy (singiel, para, rodzina), znaczący wpływ na wysokość raty i sumy dopłat będzie miało też miejsce, w którym zlokalizowane będzie kupowane mieszkanie czy budowany dom. Wysokość dopłat będzie bowiem również zależna od poziomu cen w danej miejscowości. W zależności od tego limit kwoty kredytu, od której będą naliczane dopłaty dla singla, może wynieść 200 000 zł, 220 000 zł lub 240 000 zł. W przypadku pary bez dzieci ten limit standardowo wynosi 400 000 zł. W miastach, gdzie ceny mieszkań są o ponad 15 proc. wyższe niż średnia dla Polski, limit wyniesie 440 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30 proc. wyższe, limit miałby wynosić 480 000 zł.

W sumie to kwoty niższe niż można było kredytować w programie Bezpieczny kredyt 2% i przy obecnych cenach oznaczałoby to konieczność zgromadzenia oszczędności przy zakupie mieszkania. A to znowu uderzałoby w najmłodszą grupę potencjalnych beneficjentów i odsuwałoby w czasie możliwość jej usamodzielnienia się „na swoim”.