Rok zaczynamy z 7-procentowym wzrostem średnich cen trójmiejskich mieszkań

W roku 2013 skończył się program Rodzina na swoim, a deweloperzy wstrzymali nowe projekty i przygotowywali się „na przeczekanie”. I o dziwo, już po pierwszym kwartale większość tych projektów ruszyła, bowiem - wbrew tym obawom - Polacy nie przestali kupować mieszkań. Mimo to rok później uruchomiono program Mieszkanie dla młodych, bo taka jest idea wszystkich rządowych programów: pomagać przede wszystkim tym, którzy próbują się usamodzielnić. Program, który nakręcił koniunkturę, ale już wówczas pojawiły się zarzuty, że wpłynął na podwyżkę cen. Podobne do tych, jakie ściągnął na siebie projekt Bezpieczny kredyt 2 proc. I chociaż ten skończył się de facto po pół roku, na przełomie lat 2023 i 2024 – mieszkania nadal drożały. W grudniu ub. roku 1 m kw. trójmiejskiego M kosztował średnio 15 949 zł/m kw. Osoby, które zdecydowały się na zakup M rok wcześniej, zaoszczędziły na metrze średnio ok. 1 tys. zł. Teoretycznie...

W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może bowiem wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek pierwotny trafi pula drogich, czy stosunkowo tanich - jak na dany rynek – lokali. I tak w Trójmieście średnia cena metra kwadratowego poszybowała w górę w listopadzie 2024 roku, według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, aż o 4 proc., przekraczając pułap 16 tys. zł. Powód? Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę bardzo drogich mieszkań (średnio po 21,2 tys. zł/m kw.). Natomiast w grudniu średnia cena metra kwadratowego spadła o 1 proc., bo na rynku pojawiły się mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr. Finalnie w skali rok do roku (grudzień 2024/grudzień 2023) w Trójmieście nastąpił wzrost średniej ceny 1 m kw. nowego mieszkania o 7 proc. Jednak to nie Trójmiasto zwyciężyło w wyścigu o miano ubiegłorocznego lidera podwyżek.  Na najwyższym stopniu podium znalazł się Wrocław (ok. 14,7 tys. zł/m kw.), gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 12 proc.

Czy w 2025 roku deweloperzy postawią na bardziej dostępne mieszkania, czy zadbają głównie o ofertę dla klientów zamożnych?

Wystarczył rok, by oferta rynkowa w Trójmieście wzrosła o połowę

Jednym z czynników, który przy stabilizacji rynku mieszkaniowego ma ogromne znaczenie, jest stosunek podaży do popytu.

Bezpieczny Kredyt, który de facto funkcjonował tylko przez pół roku (już w grudniu 2024 roku banki przestały przyjmować wnioski, bo wyczerpały się środki przeznaczone na realizację programu przewidziane na 2023 i 2024 rok) poważnie zachwiał te relacje. Dzisiaj można mówić o odbudowie oferty. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w grudniu 2023 roku w Gdańsku, Gdyni i Sopocie dostępnych było łącznie ok. 7,2 tys. mieszkań z rynku pierwotnego. Rok do roku oferta nowych mieszkań wzrosła o 46 proc. Już wcześniej rynek trójmiejski należał do najbardziej zrównoważonych, mimo tego że BK 2 proc. „wyczyścił” ofertę deweloperów z tańszych mieszkań, czego skutki odczuwalne były również w kolejnych miesiącach 2024 roku. Poza tym deweloperzy - wobec braku wiarygodnych informacji o losach forsowanego przez rząd, ale kontestowanego przez współkoalicjantów projektu Kredyt 0 proc. - wprowadzali na rynek przede wszystkim projekty z wyższej półki.

Lokalizacja i standard inwestycji

Te elementy niezmiennie są kluczowymi kryteriami segmentującymi rynek mieszkaniowy. Wystarczy jednak wyjechać poza strefę centrum, by przekonać się, jak wiele nowych inwestycji powstaje na południu Gdańska. Projekty z segmentu popularnego, położone z dala od śródmieścia z reguły są tańsze, chociaż na pewno nietanie. Różnica (przy porównywalnym standardzie) może wynosić nawet 30 proc., co ma znaczenie przede wszystkim dla rodzin poszukujących większego metrażu. Lokalizacja na przedmieściach pozwala na zakup dodatkowych metrów kw. mieszkania, a dodatkowym atutem jest bliskość atrakcyjnych terenów zielonych. Istotnym parametrem jest jednak dostępność komunikacyjna oraz sąsiedztwo infrastruktury.

Ceny w osiedlach na obrzeżach Gdańska i Gdyni są konkurencyjne w stosunku nie tylko do tych, które obowiązuje w tzw. Małym Trójmieście, ale również w bardziej oddalonych miejscowościach z dogodnym dojazdem do centrum aglomeracji. Jak wynika z raportu Otodom – w ostatnim roku najbardziej poszły w górę w skali kraju ceny mieszkań w mniejszych miejscowościach (do 50 tys. mieszkańców), bo o 10,6 proc., podczas gdy średnia dla metropolii za 2024 rok poszła w górę o 7,4 proc.

Upada jeden z mitów

Obecny rok nie powinien być okresem zapaści w branży ani bankructw deweloperów, tak jak miało to miejsce po globalnym kryzysie finansowym. Zdaniem analityków popyt będzie trzymał się mocno, co z kolei będzie sprzyjać stabilnej (chociaż dużo niższej niż w latach boomu 2020–2021 czy 2023) sprzedaży nowo wybudowanych mieszkań oraz rozpoczynaniu nowych inwestycji przez deweloperów.

Jednocześnie coraz większe znaczenie będą miały kwestie związane z energooszczędnością i zrównoważonym budownictwem, co może wpłynąć na preferencje kupujących.

Koszty utrzymania mieszkań rosną lawinowo, w tym roku czekają nas kolejne podwyżki. W tej sytuacji wielu potencjalnych nabywców stawia na nowe mieszkania, wierząc, że będą płacić mniejsze czynsze, co jeszcze kilka lat temu było regułą. Działo się tak szczególnie wówczas, gdy porównywaliśmy utrzymanie lokali w spółdzielczych osiedlach z wielkiej płyty z nowymi mieszkaniami od deweloperów. Niestety, po kilku latach od oddania budynków, poziom wydatków na utrzymanie starych (zadbanych!) zasobów i nowych, szczególnie z sektora popularnego, ma tendencje do wyrównywania się...