Miał być największy hotel nad Bałtykiem, jest kilkuset poszkodowanych

Sprawa ciągnie się od... ponad 14 lat, bo większość lokali w mającej przynieść gwarantowane zyski inwestycji sprzedano w 2011 roku.  Nie można jednak powiedzieć, że poszkodowanych zlekceważono: Prokuratura Regionalna w Gdańsku od ponad 14 lat też prowadzi postępowanie w sprawie feralnego condohotelu. Jednak, pomimo zgromadzenia w tym czasie obszernego materiału dowodowego, akt oskarżenia nie trafił jeszcze do sądu.

Poszkodowani i pozwani za 4 Kolory we Władysławowie

5 lat temu inwestorzy indywidualni wystąpili do sądu w sporze zbiorowym: domagają się wypłaty utraconych pieniędzy (i hipotetycznych korzyści) nie tylko od zbankrutowanego pośrednika (którym był Home Broker), ale również od innych instytucji zaangażowanych w sprzedaż lokali w upadłym condohotelu we Władysławowie. Poszkodowanych (120 osób) reprezentuje Stowarzyszenie Nabywców Lokali w Hotelu 4 Kolory. To tylko część „nabitych w butelkę”! W sumie w 4 Kolory zainwestowało ok. 400 osób. Złożony w sądzie pozew opiewa na ponad 80 mln zł.

Pozwane są natomiast trzy firmy z grupy Getin, które w czasie realizacji inwestycji należały do biznesmena Leszka Czarneckiego. W wyniku upadku jego finansowego imperium, część z nich należy dzisiaj do innych podmiotów. I to one są formalnie stroną, od której poszkodowani chcą zwrotu wpłaconych środków oraz utraconych korzyści z tytułu niewypłaconych czynszów (to miały być ich zyski z kupionych pokoi).

Dlaczego w sprawę włączone są także banki? Ponieważ wielu z kupujących lokale w systemie condo, które miały im zapewnić pasywny dochód, ofertę na zainwestowanie dostało właśnie z banków Getin i Idea Bank, pomimo tego, że prawo bankowe wyraźnie zabraniało (i zabrania nadal) bankom oferowania jakichkolwiek usług poza bankowymi.

Dlatego pozwanymi są: Velo Bank (przejął Getin Bank, który był zaangażowany w inwestycję) oraz Bank Pekao (przejął upadły Idea Bank).

To jedyni uczestnicy postępowania, którzy realnie (po zakończeniu postępowania sądowego) mogą spłacić wierzycieli. Sama spółka Home Broker, która ofertę sprzedawała i owe gruszki na władysławowskiej wierzbie obiecywała – mówiąc w dużym uproszczeniu – upadła, ale z uwagi na brak majątku nie można było przeprowadzić postępowania likwidacyjnego, więc nadal formalnie istnieje w rejestrach KRS.

Od budowania autorytetu do budowania fatamorgany

Tutaj trochę historii. Home Broker powstał w 2007 roku i szybko zdobył markę na rynku... analiz finansowych. To na komentarzach ekspertów, zajmujących się rynkiem nieruchomości,  zbudowano jego autorytet. Dopiero dwa lata później (2009) spółka  rozpoczęła aktywność w obszarze usług finansowych: świadczyła zintegrowane usługi doradztwa finansowego i pośrednictwa nieruchomości.

Marka się rozwijała: w 2010 roku Home Broker przejął sieć placówek Finamo, w 2011 roku powstaje powiązana ze spółką marka Lion’s House, wyspecjalizowana w obsłudze osób zamożnych, zainteresowanych zakupem nieruchomości na własne potrzeby oraz w celach inwestycyjnych. Jednocześnie Home Broker... znika: w październiku 2011 roku inna spółka – Open Finance – podpisała umowę kupna 100 proc. akcji spółki. Niestety, kłopoty pozostają...

Budowa hotelu we Władysławowie wprawdzie ruszyła, ale nigdy nie została ukończona. Sama spółka, która miała go wybudować – 4 Kolory Idea (tak formalnie nazywał się deweloper, po tym jak jego szef, Dariusz Guzek, przeniósł budowę condohotelu z firmy PH Reda do nowej spółki) też już nie istnieje. 17 stycznia 2023 roku uprawomocniło się jej wykreślenie z rejestru przedsiębiorstw.

Nieruchomość w maju 2018 roku wystawiona była przez syndyka na sprzedaż, cena wywoławcza wyniosła... 9 mln zł. Finalnie nieruchomość udało się sprzedać, co nie zmieniło sytuacji tych, którzy zainwestowali w przyszłe zyski.

Warto to podkreślić: kwota ponad 86 mln zł, której domagają się pokrzywdzeni, ma stanowić zwrot wpłaconych na zakup lokali pieniędzy (bez wartości podatku VAT, bo ten został im przez urząd skarbowy zwrócony) oraz zrekompensować utracone korzyści z potencjalnych „gwarantowanych” zysków, jakie mieli dostawać od 2011 roku za wynajem kupionych lokali w condohotelu 4 Kolory.

Zaczynają się schody

Inwestorzy szybko otrząsnęli się z czarownych wizji, swoją drogą skłoniła ich do spóźnionej refleksji zmieniająca się w tamtym czasie sytuacja na rynku nieruchomości. Pierwsza skarga trafiła do Komisji Nadzoru Finansowego w 2014 roku.

– Klienci, którzy kupili lokale, złożyli skargę do KNF, zwracając się o szczegółowe sprawdzenie ewentualnych nieprawidłowości w funkcjonowaniu spółki i podmiotów z nią współpracujących przy inwestycji, tj. Getin Noble Bank, Idea Bank i Home Broker, opisywali w piśmie do KNF, na czy polegały agresywne techniki sprzedaży stosowane przez inwestora w 2011 roku – relacjonuje Marlena Kosiura z portalu InwestycjewKurortach.pl, która od lat tropi nieprawidłowości związane z rynkiem condo.

Były to agresywne parcie do finalizacji sprzedaży, przyciskanie klienta, tworzenie atmosfery ograniczonego dostępu i wykorzystanie cross-sellingu. Home Broker reklamował inwestycję jako całkowicie bezpieczną formę inwestowania kapitału z większą niż standardowa rynkową rentownością (10 proc. wpłaconego kapitału p.a.), a system condo jako przyszłościową długoterminową inwestycję o wysokiej stopie zwrotu, połączoną z możliwością korzystania ze swojej własności przez 2 tygodnie w roku. Inwestycja miała być całkowicie bezpieczna, bo gwarantowana przez Getin Noble Bank.

Marlena Kosiura z portalu InwestycjewKurortach.pl.

W 2015 roku UOKiK w prowadzonym wobec niej postępowaniu stwierdził, że Home Broker nakłaniała klientów do zakupu apartamentów, nie podając prawdziwych informacji (np. twierdząc, jakoby kredyty oferowane przez Home Broker były udzielane na specjalnych warunkach, z zastosowaniem preferencyjnych stóp procentowych, najniższych na rynku), i nałożył na spółkę karę w wysokości 330 tys. zł. 

W efekcie, nadzór finansowy wzmógł kontrolę nad wszystkimi tego typu inwestycjami. W 2016 roku sprawdzono z urzędu 52 oferty z rynku condo, w wyniku czego stwierdzono nieprawidłowości w 11 przypadkach (skończyło się na pouczeniach). Natomiast jako pozytywny przykład przedstawiono działania trójmiejskiej firmy deweloperskiej Inpro, która „(...) na swojej stronie www zamieściła zapis dotyczący potencjalnych ryzyk: 

„Uprzejmie wskazujemy, że potencjalny nabywca przed podjęciem decyzji o zakupie apartamentu winien we własnym zakresie dokładnie przeanalizować wszelkie aspekty związane z takim posunięciem gospodarczym, w tym w szczególności mając na uwadze, że uzyskanie określonych efektów finansowych i zamierzeń gospodarczych inwestycji uzależnionych jest od wielu czynników między innymi: kosztów ewentualnych wybranej przez nabywcę formy finansowania inwestycji z udziałem instytucji finansowych, koszów podatkowych, kosztów następczego utrzymania nieruchomości lokalowej oraz części wspólnych, ryzyk związanych z możliwymi wahaniami poziomów cen transakcyjnych na wtórnym rynku nieruchomości, zdarzeniami losowymi, a wypadku woli zawarcia umowy wynajmu nabywanego atramentu i przekazania go do dyspozycji puli hotelowej także ryzyk związanych z sezonowością branży turystycznej oraz wpływu na nią czynników atmosferycznych. W wypadku braku możliwości samodzielnego rozpoznania przez nabywcę takich ryzyk i ich oceny przed podjęciem przez Państwa decyzji prosimy o skontaktowanie się z Państwa doradcą finansowym, prawnym lub specjalistą ds. rynku nieruchomości”. (cyt. za InwestycjewKurortach.pl).

Jeszcze w 2018 roku Home Broker odwoływał się do sądu w sprawie wspomnianej kary z 2015 roku (330 tys. zł), ale był to już łabędzi śpiew: 16 października 2020 roku ogłoszona została upadłość spółki.

O nich nikt się nie upomina

Po 4 latach od złożenia pozwu przez poszkodowanych inwestorów indywidualnych zrzeszonych w Stowarzyszeniu Nabywców Lokali w Hotelu 4 Kolory w listopadzie ubiegłego roku ruszył proces w warszawskim sądzie. Organizacja reprezentuje ponad 120 osób, które straciły 14 lat temu zainwestowane w condohotel pieniądze.

Niektórzy z poszkodowanych stracili nawet po 200 tys. zł. Nabywcy condolokali w 4 Kolorach podkreślają, że portfel ich strat to 1/3 sumy, na jaką oszukał swoich inwestorów Amber Gold. O tej ostatniej sprawie było głośno, znalazła ona finał w sądzie i zapadł wyrok (2022). W temacie condohotelu 4 Kolory postępowania ciągną się latami, i końca nie widać. Wprawdzie wcześniej zapadły wyroki w kilku sprawach wytoczonych w powództwach indywidualnych przez inwestorów spółce Home Broker, a rozstrzygnięcia były pozytywne dla nich, ale to zwycięstwo pyrrusowe. Ponieważ firma Home Broker upadła i nie ma żadnego majątku – komornik sądowy nie jest w stanie ściągnąć należności, by wypłacić je poszkodowanym.

A życie wystawia swoje rachunki. Dla poszkodowanych to nie tylko strata finansowa i gorzka życiowa lekcja: dla wielu osób to też cios emocjonalny, po którym trudno się podnieść. W wyniku problemów finansowych, niektórzy popadli w tarapaty, rozpadło się kilka małżeństw. Kilka osób zmarło, nie doczekawszy satysfakcji.

Banki o pieniądzach rozmawiać nie chcą

Poszkodowani kładą nacisk na udział banków w procederze i ich dotychczasową bezkarność. Jak podkreślają członkowie stowarzyszania – wprawdzie UOKiK ukarał pośrednika, ale KNF nie podjął jednak działań wyjaśniających oraz nie doprowadził do zatrzymania nieprawidłowości w bankach.

Gdyby organy państwa nadzorujące działalność banków zareagowały prawidłowo na zgłoszone nieprawidłowości, być może nie doszłoby do kolejnej afery związanej z grupą Getin, czyli Get Backu.

radca prawny Maryla Sekścińska / członek zarządu w Stowarzyszeniu Nabywców Lokali w Hotelu 4 Kolory

Oba banki przystąpiły do postępowania sądowego. Ale już na pierwszej sprawie wniosły o to, by proces dotyczył jedynie kwestii formalnych, niezwiązanych bezpośrednio z postępowaniem dotyczącym utraconych pieniędzy. Banki chcą, by sąd rozpatrywał w sprawie jedynie kwestie zgłoszone przez nie, czyli zastrzeżenia formalne do samego pozwu oraz ich argumentację.

Sąd nie zajął stanowiska i przystąpił do informacyjnego przesłuchania stron. Dla poszkodowanych to już coś: chcą, by sąd wysłuchał ich racji oraz oddał im sprawiedliwość.

– Pierwsza rozprawa odbyła się w trybie zdalnym. Stowarzyszenie reprezentuje ponad 120 poszkodowanych, chcielibyśmy, by sąd dał możliwość zaprezentowania ich zeznań i krzywdy, jaka ich dotknęła. To nie są anonimowe imiona oraz nazwiska, ale prawdziwe i czasem bardzo dramatyczne historie – podkreśla Maryla Sekścińska.