Trójmiejski rynek mieszkaniowy. Tak wypada na tle innych aglomeracji

Najsilniejsze spadki cen sprzedaży nowych mieszkań –  w porównaniu z poprzednim kwartałem – miały miejsce w Łodzi i Poznaniu. Rynek we Wrocławiu również był na minusie. Ten trend nie ominął również Trójmiasta. Jak środowisko deweloperskie postrzega to zjawisko? Wysokie ceny, drogie kredyty i niepewność co do kształtu przyszłej polityki mieszkaniowej rządu zniechęcały do kupowania mieszkań na własne potrzeby tych, którzy pilnie ich nie potrzebują. Z kolei niezbyt atrakcyjna rentowność najmu, w połączeniu z niepewnymi prognozami wzrostu cen i zmian w opodatkowaniu wynajmowanych lokali lub pustostanów, nie zachęcały do zakupów inwestycyjnych. Jednak nie wszędzie: w Warszawie i Krakowie deweloperom sprzedaż jednak nieco wzrosła.

Równowaga podaży i popytu

Warto pamiętać o tym, że jeszcze w początkach roku rynek odczuwał skutki działania programu Bezpieczny Kredyt 2%, który spowodował w II połowie 2023 roku zwiększoną sprzedaż. W efekcie, z rynku zniknęły lokale najtańsze, które przed rokiem stanowiły prawie 20 proc. rynkowej oferty. Wzrosła średnia cena, a deweloperzy dysponowali przez kilka miesięcy albo lokalami z wyższej i najwyższej półki, albo tańszymi, w przeliczeniu na cenę metra, ale dużymi mieszkaniami, których kupno wiązało się z wydaniem dużej kwoty. Dlatego w 2024 roku sprzedaż siadła.

• W Trójmieście w III kwartale 2024 roku sprzedano niecałe 1,5 tys. nowych mieszkań, o ok. 10 proc. mniej niż w każdym z dwóch poprzednich kwartałów.

Jednak to zjawisko doprowadziło do odbudowania równowagi podaży i popytu.

• Liczba lokali wprowadzonych w III kwartale do sprzedaży była o niecałe 100 lokali niższa od sprzedanych.
• Liczba mieszkań w ofercie wzrosła o 1,6 proc. kwartał do kwartału (k/k) i wyniosła na koniec września ok. 6,8 tys. jednostek.

– Należy podkreślić, że pomimo dużych wahań skali sprzedaży, deweloperzy trójmiejscy od III kwartału 2023 roku umiejętnie dostosowywali skalę nowej podaży do zmieniającego się popytu. Oferta rosła powoli, a w całym tym okresie wzrosła o zaledwie 11 proc. Dzięki temu można obecnie mówić o równowadze popytowo-podażowej, co potwierdzają wskaźniki okresu teoretycznej wyprzedaży oferty: 4,6 kwartału dla tempa sprzedaży z III kwartału 2024 roku i 4,2 kwartału dla przeciętnej sprzedaży z czterech ostatnich kwartałów. Tylko Warszawa ma obecnie podobnie zrównoważoną relację popytu i podaży, oraz podobnie powolny wzrost oferty – podkreśla Magdalena Wróbel, dyrektor Oddziału Trójmiejskiego PZFD.

Wzrost średniej ceny do rekordowego poziomu

Po kilku kwartałach stabilizacji średnich cen mieszkań wprowadzanych do oferty w ostatnim kwartale średnia ta wyraźnie wzrosła: o 8,7 proc., do 16,4 tys. zł/m kw. Przeciętna cena ofertowa lokali sprzedanych w tym okresie także wzrosła: o 6,2 proc. k/k, do 15,1 tys. zł/m kw. Jest to najwyższa cena w historii tego rynku, potwierdzająca, że w puli sprzedaży duży udział miały droższe mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty. Trzeba jednak przypomnieć, że przeciętna cena transakcyjna była z pewnością niższa, ze względu zarówno na elastyczność cenową, jak i oferowane promocje. Skala tych czynników była jednak na tyle umiarkowana, że trudno byłoby mówić o wyraźnej obniżce cen. Przeciętna cena lokali, które pozostały w ofercie na koniec września, wzrosła relatywnie niewiele – o 1,8 proc., była zatem zbliżona do wzrostów inflacyjnych.

Komentując sytuację na trójmiejskim rynku mieszkaniowym, trzeba także wspomnieć o stosunkowo dużej ofercie mieszkań i apartamentów w budynkach już ukończonych. Było ich 14 proc. To wprawdzie niemal tyle samo, co w II  kwartale tego toku, co wskazuje na stagnację tego trendu, ale z kolei więcej niż w innych miastach. O czym to świadczy? Jaki jest powód większego udziału lokali gotowych, które dla większości nabywców są najbardziej atrakcyjnym, bo bezpiecznym, towarem na rynku nieruchomości?

Tutaj powodów może być kilka: warto pamiętać, że lokale mniejsze są wykupowane w nowych inwestycjach w pierwszej kolejności, na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. Zjawisko to nasiliło się w związku z funkcjonowaniem programu BK2%, który zaczął działać ponad rok temu. Jest to również częściowo efekt wycofania się z rynku nabywców poszukujących lokali w celu wynajmu, zarówno długo- jak i krótkoterminowego, a częściowo – wyższego niż na innych rynkach udziału w ofercie apartamentów i apartamentów luksusowych.

Spada popyt na małe M, więcej gotowych w ofercie

Wyniki sprzedażowe na trójmiejskim rynku są dobre – niższe wprawdzie niż w ubiegłym roku, ale trzeba wziąć pod uwagę, że w 2023 roku na rynek silnie oddziaływał rządowy program wsparcia kredytobiorców (BK2%). W pierwszych dwóch kwartałach tego roku, po zakończeniu BK2%, spora grupa klientów wstrzymała się z decyzjami, w oczekiwaniu na uruchomienie kolejnego zapowiadanego programu (Kredyt na start). Ponieważ to nie nastąpiło i stało się niepewne, część klientów postanowiła realizować zamierzenia zakupowe, i było to widoczne w III kwartale, w którym wzrosło też zainteresowanie kredytami, mimo że nadal są one drogie.

Warto odnotować, że w Trójmieście spada zainteresowanie małymi mieszkaniami – segment niewielkich lokali inwestycyjnych jest nasycony, co jest odczuwalne na rynku pierwotnym. Na sprzedaż nowych mieszkań oddziałuje też w pewnym stopniu odnotowana  – zwiększona – oferta na rynku wtórnym.

W Trójmieście nieco wyższy niż w innych regionach jest wskaźnik liczby mieszkań dostępnych w gotowych budynkach. Może to wynikać m.in. z tego, że w całej ofercie duży udział (wyraźnie wyższy niż w innych regionach) stanowią apartamenty oraz apartamenty luksusowe, a ten segment z natury rzeczy wyprzedaje się nieco wolniej – w ofercie na koniec III kwartału odnotowano w tych segmentach odpowiednio 30 proc. i 15 proc. lokali gotowych. Lokalni deweloperzy prowadzą też stabilną, przewidywalną politykę sprzedażową i inwestycyjną, co pozwala uniknąć gwałtownych wahań w relacji podażowo-popytowej. Długoterminowa stabilność to zresztą wyraźna cecha trójmiejskiego rynku, o którą trudno w innych regionach. Ceny mieszkań rosną, choć już nie tak dynamicznie, i ten trend się z pewnością utrzyma.

Jesień jest zwykle efektywna sprzedażowo, więc w ostatnim kwartale tego roku należy się spodziewać przynajmniej utrzymania wyniku sprzedażowego z ostatnich 3 miesięcy.

Magdalena Wróbel / dyrektor Oddziału Trójmiejskiego PZFD