Jak ograniczyć najem krótkoterminowy? Temat wraca jak bumerang

Terminy nie były przypadkowe. Przed szczytem nowego sezonu turystycznego branża hotelarska po raz kolejny wytoczyła przeciwko właścicielom mieszkań i apartamentów zarzut nieuczciwej konkurencji. Zdaniem hotelarzy, zarejestrowane obiekty noclegowe mają w tym starciu nierówne szanse, m.in. ze względu na znacznie większe koszty i obowiązek spełniania zapewniających bezpieczeństwo warunków budowlanych. Teraz, po sezonie, przyszedł czas na podsumowanie wyników. Wiadomo, że znowu działający w szarej strefie zabrali klientów hotelom.

Poszkodowanych jest więcej

Jednak nie tylko one skarżą się na nieuczciwą konkurencję. Z innych względów, przeciwko wynajmowaniu turystom lokali mieszkalnych protestują sąsiedzi. Ponieważ w miejscach zaprojektowanych jako mieszkalne pojawia się nowa funkcja noclegowa – konflikty sąsiedzkie. Nastawieni na zabawę turyści czasami są uciążliwi, bo zaburzają swoim swobodnym zachowaniem panujące we wspólnocie ład i porządek.

No i jeszcze kolejny argument: tracą na tym wszyscy mieszkańcy miast i miejscowości chętnie odwiedzanych przez turystów. W przypadku prywatnych wynajmów, do samorządów trafia mniej pieniędzy z podatku od nieruchomości.

Problem powraca co roku, z coraz większym natężeniem od czasu, gdy po zmianach spowodowanych pandemią ruch turystyczny powrócił do normy. Ministerstwo Rozwoju postanowiło uporządkować najem krótkoterminowy i zapowiedziało wprowadzenie regulacji jeszcze w 2020 roku, jednak dotychczas nie ma zmian w ogólnych przepisach.

Czasami takie decyzje podejmują same gminy. Podstaw prawnych jednak brakuje. O jak najszybsze uregulowanie najmu krótkoterminowego apelują od lat, np., władze Sopotu. Obecnie miasto nie ma narzędzi, aby móc zweryfikować czy ewentualnie zdyscyplinować właścicieli wynajmowanych lokali. Zmiany w polskim prawie będą konieczne również ze względu na rozporządzenie Parlamentu Europejskiego. Prace nad ustawą są więc niezbędne nie tylko przez skargi hotelarzy i poszkodowanych sąsiadów...

Ministerialny dwugłos w sprawie najmu

W październiku ubiegłego roku pojawiły się zapowiedzi kolejnego rządowego projektu dotyczącego najmu krótkoterminowego, którym zajmuje się Ministerstwo Sportu i Turystyki. Jedną z nowych regulacji ma być wprowadzenie w miastach stref, w których wynajem krótkoterminowy będzie zakazany. 

– Tam, gdzie turystów jest za dużo – co utrudnia codzienne funkcjonowanie – samorządy miałyby możliwość wyznaczania specjalnych stref – potwierdził te doniesienia w rozmowie z RMF FM wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys. – Chcielibyśmy dać uprawnienie wspólnotom mieszkaniowym, spółdzielniom na wyrażenie zgody na to, by taki najem krótkoterminowy mógł mieć miejsce, ale też samorządom do ewentualnego wyłączenia stref, gdzie takiego najmu nie ma. Gminy proszą nas o to, aby mieć możliwość wpływu na określenie stref, gdzie może nie być najmu krótkoterminowego – powiedział minister. 

Jak podkreślił, o konieczność regulacji najmu krótkoterminowego apelowała w resorcie sportu i turystyki branża hotelarska.

Innymi argumentami posłużyła się kolejna przedstawicielka rządu, Katarzyna Pełczyńska, minister funduszy i polityki regionalnej. I  inne cele ograniczenia najmu miała zapewne na myśli. We wpisie zamieszczonym na profilu minister Pełczyńskiej na platformie X 6 października 2024 roku czytamy:

– Polska jest liderem w Europie... wysokich cen wynajmu mieszkań – tak wynika z najnowszego raportu programu badań rozwoju przestrzennego Europy. Młodych ludzi nie stać na wyprowadzkę z domu, a jednym z powodów jest to, że coraz częściej mieszkania zamieniane są w hotele. Tylko w Warszawie na 100 nowych mieszkań przypada 20 nowych ofert Airbnb. Mieszkania, które mogłyby służyć dla normalnego życia, są wyciągane z rynku na usługi a la hotelowe. Jaki jest efekt? Ceny wynajmu długoterminowego rosną. Zmieńmy to. 

– Po pierwsze, wprowadźmy rejestr lokali, które są wykorzystywane na Airbnb, po to żeby wyciągnąć je z szarej strefy. Po drugie, system podatkowy powinien zniechęcać do najmu krótkoterminowego – bo teraz, niestety, tak nie jest. Nie może być tak, że setki tysięcy mieszkań w Polsce zamieniane są w hotele. Mieszkania nie służą do osiągania szybkich zysków – są miejscem do życia – dodała minister Pełczyńska.

Dlaczego nie ma rejestru najmu, skoro...

Problem w tym, że są to tematy powracające jak refren estradowego szlagieru, po raz kolejny, kolejny, kolejny... Przynajmniej, jeżeli chodzi o stworzenie rejestru kwater turystycznych.

W 2018 roku Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowywało nowelizację, która miała nakazać m.in. rejestrację obiektów wynajmowanych przez okres krótszy niż 30 dni. Według ministerialnej zapowiedzi, nowa regulacja mogłaby zacząć funkcjonować pod koniec 2019 roku.

Ministerstwo Rozwoju było (jest?) beneficjentem projektu Otwarte dane plus realizowanego w ramach Programu Operacyjnego Polska Cyfrowa przez Ministerstwo Cyfryzacji. Zakładał on utworzenie elektronicznej bazy wszystkich obiektów noclegowych w Polsce. Celami jej funkcjonowania miały być łatwe identyfikacja i sprawdzenie lokalu, zapewnienie odpowiednich standardów dla turystów oraz ewidencja spraw związanych z podatkami. Baza miała zostać uruchomiona najpóźniej w 2021 roku.

Tymczasem, według szacunków Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, 60 procent rynku wynajmowanych mieszkań nadal działa w szarej strefie, poza kontrolą fiskusa.