Rynek mieszkaniowy czeka na spektakularne spadki cen. Czy się doczeka?

Zmiany cen mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich 5 lat  można porównać do szalonej jazdy kolejką górską, z okresami gwałtownego wzrostu, przeplatającymi się z chwilami umiarkowanego tempa i nadziejami na spadek.

Stabilizacja – tak, przeceny – mało prawdopodobne

- Obecna dynamika, obserwowana w IV kwartale 2024 roku, przypomina tę z końca 2022 roku, czyli sprzed wprowadzenia rządowego programu wspierającego popyt -  komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics. - Na razie trudno przewidzieć, czy w pierwszym kwartale 2025 roku nastąpi dalsze spowolnienie wzrostu cen. Wiele wskazuje jednak na to, że nadchodzący rok przyniesie długo oczekiwaną stabilizację na rynku mieszkaniowym.

CZYTAJ TEŻ: Rok zaczynamy z 7-procentowym wzrostem średnich cen mieszkań

 Popierają ją autorzy najnowszego raportu, przygotowanego dla Kwartalnika Mieszkaniowego przez analityków portali Otodom, Olx i Polityka INSIGHT.

- Prognozujemy, że 2025 nie będzie rokiem przecen. To czas stabilizacji cen. Przygotowując się do napisania niniejszej prognozy, wyczekiwaliśmy na dane o cenach mieszkań w ostatnich trzech miesiącach 2024 r. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, a wbrew krzykliwym nagłówkom artykułów prasowych i internetowych, ceny nie zaczęły spadać. Pojawiające się lokalnie promocje, przeceny i zabiegi marketingowe sprzedawców kuszących bonusami nie są początkiem trendu, lecz decyzjami pojedynczych deweloperów, którzy chcą podnieść swoją sprzedaż w okresie dekoniunktury, lub indywidualnych właścicieli, którzy nie zamierzają czekać na znalezienie nabywcy przez kilka miesięcy.

Nie brakuje optymistów

Natomiast według agentów sieci biur nieruchomości Metrohouse ceny mieszkań będą jednak w 2025 roku spadać. W przeprowadzonej ankiecie zapytano pośredników o czynniki, które mogą wpływać na popyt. Będą to przede wszystkim:

• wysokość stóp procentowych (70 proc.)
• ceny mieszkań (55 proc.)
• dostępność rządowych programów stymulujących popyt (43 proc.).

Co trzeci ankietowany zwraca uwagę na sytuację geopolityczną, a w szczególności na trwającą za naszą granicą wojnę. Ten czynnik może mieć według nich znaczenie przy decyzjach o zakupie mieszkania.

43 proc. agentów Metrohouse twierdzi, że popyt na mieszkania wzrośnie w porównaniu do 2024 r., wobec 24 proc. odpowiedzi dowodzących, że na rynku pojawi się spadek zainteresowania. Także 43 proc. doradców jest przekonanych, że kolejne miesiące zaowocują spadkiem zainteresowania zakupami inwestycyjnymi.

Z kolei eksperci finansowi Credipass uważają, że kluczowym czynnikiem wpływającym na popyt na rynku pozostanie cena nieruchomości. Aż 75 proc. ankietowanych wskazało ten element jako najważniejszy.

- W rozmowach z klientami spotykamy się z opinią, że obecne ceny mieszkań są zaporowe i nawet osoby posiadające zdolność kredytową wstrzymują się z decyzją o zakupie, licząc na spadki cen albo specjalne okazje - mówi Tomasz Kosiba, dyrektor sprzedaży Credipass.

Rynek wtórny daje większe szanse?

W przypadku rynku wtórnego ponad połowa ankietowanych agentów prognozuje spadki cen mieszkań, podczas gdy 36 proc. twierdzi, że ceny będą kształtować się na podobnych poziomach, co obecnie. 11 proc. twierdzi, że ceny będą nadal rosnąć.

W przypadku rynku pierwotnego przedstawiciele Metrohouse są nieco mniej pewni tendencji spadkowych – taki trend deklaruje 43 proc. ankietowanych. Więcej, bo 47 proc. prognozuje utrzymanie obecnych cen. Perspektywa wzrostów pojawia się w opinii co dziesiątego agenta. Dodatkowym czynnikiem jest duża podaż ofert i stabilizacja rynku najmu: to może sprawić, że część osób pozostanie na nim odkładając swoje plany zakupowe na przyszłość. Twierdzą też, że nadpodaż przy ograniczonym popycie wymusi spadki cen.

Niektórzy ankietowani zwracają uwagę na ostatnie zmiany sytuacji geopolitycznej: nie tylko sytuację makroekonomiczną w kraju, ale też sytuację w Europie i na świecie. Zapowiedzi nowego prezydenta Stanów Zjednoczonych o nakładaniu ceł na Europę, mogą spowodować poważne, negatywne konsekwencje dla europejskich przedsiębiorstw, dla których jesteśmy podwykonawcami - a to może mieć wpływ na polski rynek pracy, a co za tym idzie możliwości i plany zakupowe dotyczące mieszkań.

ZOBACZ RÓWNIEŻ: Schrony w nowych budynkach mieszkalnych. Czynsze pójdą w górę?

Co tanieje?

Należy spodziewać się zwiększonego zainteresowania nieruchomościami tańszymi oraz z rynku wtórnego, również tymi z wielkiej płyty.

Informacje o modernizacji, w tym o ociepleniu i zmniejszeniu zużycia energii tego typu budownictwa, będą zachęcały, by pomyśleć o „starym”, jakby było nowe - zdaniem autorów cytowanego raportu Kwartalnika Mieszkaniowego. 

- Zakup tańszych mieszkań przez tych, których wcześniej stać by było na droższe, w lepszych dzielnicach dużych metropolii, implikuje proces „uszlachetniania” przestrzeni. Na starych osiedlach pojawią się więc bardziej alternatywne knajpy, balkony i drzwi nabiorą nowych barw, w przyblokowych ogródkach rozwiną się uprawy cebuli, bazylii i oregano. Z kolei w nowych dzielnicach peryferyjnych osiedlą się mieszkańcy, wcześniej usiłujący kupić mieszkanie w centrum, którzy potrzebę wyrazu swojego alternatywnego stylu życia będą musieli zrealizować w „ekonomii niedoboru”.