Wspólnota może zakazać palenia na balkonie? Tak zrobiono w Gdańsku

Opinię publiczną w Gdańsku zogniskowała, a w niektórych przypadkach wręcz zbulwersowała informacja, że jedna z tutejszych wspólnot mieszkaniowych przyjęła uchwałę o całkowitym zakazie palenia papierosów na balkonach. To rodzi pytanie: czy sąsiedzi mogą większością głosów ingerować w mój styl życia? 

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia z dodatkowym źródłem prawa, którym są uchwały lub regulamin wspólnoty. Regulamin jest aktem wyższego rzędu i z reguły reguluje szerszą problematykę użytkowania nieruchomości wspólnej przez wspólnotę i przez współwłaścicieli. Natomiast uchwała jest aktem doraźnym, który może uzupełniać regulamin. Bardzo często jest tak, że uchwały są podejmowane również na podstawie regulaminu uchwalonego wcześniej lub regulować materię dotychczas nim nie objętą.

Czyli teoretycznie taki zakaz palenia może zostać wprowadzony w każdej wspólnocie, gdzie znajdzie się większość, która to przegłosuje?

Tak, z tym, że wszystkie uchwały są zaskarżalne, nawet gdy regulamin odsyła do nich, jako źródeł kolejnego stanowienia prawa w przestrzeni wspólnoty mieszkaniowej. Zaskarżyć je może każdy właściciel lub współwłaściciel, niezależnie od tego, czy uczestniczył w podjęciu uchwały, czy nie uczestniczył. Przy czym różne są tryby zaskarżania dla uchwał podjętych na zebraniu członków wspólnoty mieszkaniowej, a inny jest tryb zaskarżania w przypadku uchwał podejmowanych w drodze obiegowej, gdzie zbieranie głosów odbywa się indywidualnie w drodze podpisów. 

Na czym polega ta różnica?

Wprawdzie w obu wypadkach termin na wniesienie zaskarżenia wynosi sześć tygodni, ale w przypadku podjęcia uchwały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, o którym członkowie byli wcześniej poinformowani, termin biegnie od dnia zebrania, na którym przyjęto uchwałę. Natomiast gdy została ona podjęta obiegowo, sześć tygodni liczy się od dnia, w którym właściciel lub współwłaściciele zostali powiadomieni o dacie powzięcia uchwały. 

A komu mam się poskarżyć, że nie pozwalają mi palić na balkonie?

Zgodnie z ustawą o własności lokali art. 25 ust. 2, paragraf 1 – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. (DZ.U. z 1994 r., Nr 85, poz.388, tekst jednolity z 10 czerwca 2021 r., poz.1048), skargi kieruje się do sądu powszechnego. Może to zrobić każdy, kto jest członkiem wspólnoty, czy brał udział w głosowaniu, czy go nie brał.

Prawo w Polsce nie ma charakteru precedensowego, więc gdyby ktoś z mieszkańców zaskarżył tę uchwałę i sąd uznałby, że ona nie jest zgodna z prawem, to jakaś inna wspólnota mogłaby wprowadzić taki sam zakaz, licząc, że inny sąd uzna jej racje?

Oczywiście, że tak. Po pierwsze – słuszna uwaga – że nie ma u nas orzecznictwo charakteru precedensowego, bo nie jesteśmy w anglosaskim systemie prawa. Poza tym istnieje spór i w doktrynie, i w literaturze, i w orzecznictwie sądów, co do tego jak traktować balkon. Niektórzy uważają balkon za część wspólną, w związku z tym uchwała może odnosić się do balkonu jako części wspólnej, tak jak do korytarza, powierzchni garażowej, czy strychu. Natomiast są też prawnicy stojący na stanowisku, że balkon nie jest częścią wspólną. W przypadku inwestycji, remontów raczej przyjmuje się, że balkony są częścią wspólną. To dotyczy też zabudowy balkonu. Na przykład, gdy wszystkie balkony w budynku są odkryte, a ktoś chce sobie zabudować balkon, żeby zrobić coś na kształt ogrodu małego zimowego, musi mieć na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej, bo to zmienia wystrój elewacji. W przypadku grillowania czy i palenia papierosów, zaczynają się już spory, czy to część wspólna i może być przedmiotem regulacji w postaci uchwały, czy nie może być. Są głosy za i przeciw.

A pan, jako doświadczony prawnik oraz były członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej i zarządca nieruchomości ku jakiemu rozstrzygnięciu by się skłaniał?

Przede wszystkim chciałbym zwrócić uwagę na inną rzecz. Jest cały szereg przepisów, z których można skorzystać w sytuacji sporu z uciążliwymi sąsiadami-palaczami. Po pierwsze ustawa o ochronie zdrowia, tam gdzie chodzi o wydzielanie miejsc do palenia albo wprowadzanie zakazu palenia. Po drugie – ustawa o własności lokali i wreszcie przepisy Kodeksu cywilnego, ewentualnie Kodeksu wykroczeń. Na przykład artykuł 144 Kodeksu cywilnego, mówiący o tak zwanych immisjach pośrednich, czyli oddziaływaniu przez właściciela bądź współwłaściciela na nieruchomość innego właściciela lub współwłaściciela. Wskazane powyżej przepisy a zwłaszcza artykuł 144 kodeksu cywilnego mają zastosowanie właśnie w odniesieniu do immisji pośredniej w postaci palenia papierosów, czy grillowania na własnym balkonie. Na tej podstawie prawnej można rozstrzygać spory na drodze indywidualnej decyzji sądu. To on musi ocenić konkretny przypadek. Ukształtowanie, położenie, wielkość balkonów, odległość między nimi, to wszystko może mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia takiej sprawy. Inną sytuację mamy w przypadku gdy chodzi o wspólny balkon przedzielony ścianką, a inną gdy balkony są od siebie oddalone o trzy czy pięć metrów. Co innego gdy ktoś wychodzi na balkon z papierosem raz na jakiś czas, a co innego gdy trzyosobowa rodzina, gdzie wszyscy palą, robi to 15 razy dziennie, a sąsiedzi nie mogą otworzyć okna, żeby nie czuć dymu. 

Słyszy się czasem też, że niektóre wspólnoty próbują zakazywać suszenia ubrań na balkonach. Czy tu jest do tego jakaś podstawa? 

Nie wiem czy suszenie bielizny było gdzieś przedmiotem zainteresowania prawników, ale na pewno może być przedmiotem sporu. Gdyby jakaś wspólnota wprowadziła uchwałę o zakazie suszenia, to – podobnie jak zakaz palenia – mógłby on zostać zaskarżony do sądu powszechnego. Podobnie jak inne ewentualne zakazy dotyczące użytkowania balkonów, jak zakaz wystawiania rowerów, przechowywania wędek, sprzętu turystycznego. Bo faktem jest, że niektórzy balkony traktują jak magazyny. Do czasu kiedy nie zostaną okradzeni, bo są wyspecjalizowani złodzieje, którzy potrafią wynieść sprzęt nawet z wysokich pięter. 

Jakie są możliwości karania tych, którzy nie stosują się do takich zakazów, zakładając, że zostałyby one potwierdzone sądownie?

Egzekwowanie kary należy tylko i wyłącznie do organów wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jest to źródło prawa wynikające z regulacji wewnątrzwspólnotowej. Zarząd wspólnoty może obciążać członków różnymi karami finansowymi. Zresztą zawsze trzeba mieć z tyłu głowy, że jeżeli ktoś czyni korzystanie z innych lokali niemożliwym lub ponad miarę uciążliwym, bo jest tak uciążliwym sąsiadem, to można doprowadzić – po wykorzystaniu ścieżki wewnątrzwspólnotowej – do wytoczenia powództwa o nakazanie zbycia lokalu, czyli zlicytowanie lokalu osoby, która zakłóca porządek domowy wspólnoty mieszkaniowej. 

A czy takim zakłócaniem porządku mogłoby być przeznaczenie mieszkania pod wynajem krótkoterminowy? 

Ustawa nie zabrania ani wynajmu, ani zmiany sposobu przeznaczenia lokalu. Zdarza się tak, że po zakupie lokalu właściciele podnajmują lub zmieniają przeznaczenie lokalu, lokal mieszkalny zamieniają na użytkowy i zaczynają prowadzić jakąś działalność, która nie była pierwotnie planowana. I wówczas może pojawić się spór co do tego, czy można bez zgody wspólnoty zmienić sposób korzystania i użytkowania lokalu mieszkalnego. Jedni prawnicy opowiadają się za poglądem, że tak, drudzy zaś, że trzeba uzyskać zgodę wspólnoty na zmianę. Wracając do podnajmu, to jeżeli najemca jest w jakiś sposób uciążliwy, to zdyscyplinowanie go jest obowiązkiem właściciela lokalu. A jeśli ten się z tego obowiązku nie wywiązuje, to można zastosować w stosunku do niego środki, o jakich mówiłem wyżej z nakazem zbycia lokalu włącznie. Jednakże zawsze konieczne jest uprzednie uzyskanie stosownego rozstrzygnięcia sądu w tym przedmiocie.